《**严调控下土地一级开发模式及新政解析》

涂山青  讲授

【课程简介】

当前房地产“史上**严”调控还在继续，规模见顶后整体下行，土拍市场门槛越来越高，约束越来越多……

随着2018年起执行新的《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），以及财金〔2016〕91号、财综〔2018〕8号、财金[2019]10号等一系列文件的出台，土地一级开发政策越来越严厉。“PPP项目主体或其他社会资本，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作”，土储专项债、棚改专项债的规范，使得社会资本参与一级开发越来越难……。

那么，如何理解近几年有关土地开发的一系列新政要领？新政环境下社会资本（房企）如何寻找参与一级开发的操作路径和理想途径？

本课程中，资深房地产专家涂山青老师携长期经验积累，全面剖析国务院和相关部委有关土地储备、PPP项目及棚改等的**新政策精髓，帮您把握**新政策要领，探寻社会资本（房企）参与土地一级开发的操作路径与要领提示，助您的企业曲径探幽，规避风险，有效应对！

【学员对象】

企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管

【课程收益】

了解土地一级开发的特征及其可操作模式，分析各自的优缺点及关键点

熟悉土地一级开发的基本流程与主要环节

深度剖析近几年国务院及相关部委出台的有关土地储备的主要政策，分析政策变化点及其影响

寻找新政下社会资本（房企）参与土地一级开发的路径及操作要领

【课程特点】

◆全真干货，倾囊相授。精！准！狠！

◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。

◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！

◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

【培训时间】1～2天

【课程主要内容】

一、对土地一级开发的必要认识

1．几个相关概念

（1）土地储备

（2）土地一级开发

（3）土地二级开发

2．土地一级开发的内容

3．土地一级开发主体

（1）土地一级开发主体

（2）承接主体

4．土地一级开发的特点

5．房企为什么要积极参与一级开发？

二、土地一级开发模式

1．土地一级开发模式

（1）政府主导，政府运作

【案例】

（2）政府主导，企业运作

【案例】中信

（3）政府主导，政企合作

2．土地一级开发常见模式比较

【方式1】授权委托

【方式2】招标委托

【方式3】股权收购

3．土地一级开发常规模式之外的选择

【案例】万达：武汉中央文化区

4．土地一级开发中的PPP模式及其应用

【案例】郑东新区

三、土地一级开发的基本流程

1．土地一级开发的主要环节

2．土地一级开发主要流程

3．土地一级开发项目识别要领

【案例】

4．土地一级开发流程分析

（1）开发申请阶段

（2）获得开发授权阶段

（3）开发立项阶段

（4）开发融资阶段

（5）开发征地阶段

（6）开发拆迁阶段

（7）市政咨询与建设阶段

市政咨询阶段：

市政建设阶段：

（8）验收阶段

（9）土地入市交易阶段

5．土地一级开发的赢利模式

（1）投资补偿模式（管理费/开发利润/保底收益）

① 土储机构主导＋企业实施

【案例】

② 土储机构管理＋企业主导

【案例】

③ 政府承诺收益保底

【案例】

（2）土地出让金分成模式

【案例】

（3）分享土地增值收益

【案例】

（4）“持有（配套）＋服务”盈利

（5）一二级联动开发，综合盈利

【关键提示】

【专题】招拍挂下实现一二级联动的拿地策略

6．土地一级开发的风险防范

（1）政策风险

（2）政府风险

（3）开发运作风险

（4）征地拆迁风险

（5）财务风险

【案例】

6．土地一级开发的风险防范

【小专题】房企一级开发操作中的政府关系技巧

四、土地一级开发主要政策解读

【资料】土地开发与管理相关政策文件梳理

1．近年来涉及土地一级开发政策转变的几个重要文件解读

2．新政下的一级开发主体和承接主体问题

3．新政下土地一级开发之政府购买服务问题

4．新政下土地一级开发之收益来源分析

5．新政下政策允许社会资本参与的领域分析

（1）关于政府购买棚改服务的政策分析

政策依据

操作路径

（2）关于政府采购之工程建设政策分析

（3）新政下PPP综合开发模式的出路分析

6．新《土地管理法》和《城市房地产管理法》对一级开发的影响分析

五、综合案例分析

1．华夏幸福土地一级开发模式解析

（1）数读华夏幸福

【资料】华夏幸福重点打造的园区十大产业

（2）华夏幸福“园区运营 地产开发”的开发模式分析

（3）华夏幸福产业新城运营流程

（4）盈利方式分析

（5）华夏幸福的借鉴意义

2．典型案例：固安产业新城模式分析

3．其他经典案例分析

分享结束。谢谢参与！

【讲师简介】房地产专家涂山青简介

涂山青，一个致力于把先进观念植入到企业“骨髓”的培训师；

涂山青，一个不仅仅满足于传授方法和技能的培训师；

涂山青，一个把客户的业绩增长视为**大回报的培训师！

涂山青，资深房地产专家。

北京大学、清华大学、浙江大学、华东师大、西南财大、重庆大学总裁班兼职教授。

住建部中房协《城市开发》杂志特邀撰稿人。

中国城市更新、旧改（棚改）总裁高峰论坛特邀专家

中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业营销协会顾问。

中国房地产业培训中心专家团成员。

全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。

全球500强华人讲师∕中国品牌讲师∕中国百强讲师∕总裁网金牌讲师。

十多年培训的行业经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。培训大中小房企数百家，学员数万人。效果普遍受到学员和客户企业好评。

【曾服务的客户】

北京大学总裁班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、南开大学总裁班、华东师大总裁班、上海财大总裁班、重庆大学总裁班、西南财大总裁班，中房集团、中国交建集团、鲁能集团、中国电建集团、中交三公局、中铁上海局、中铁北京局、上海地产集团、福建正荣、新世界地产、香港新鸿基、新疆房商会、中国诚通、湖南金侨、金隅地产、长安地产、北京鹏润、广汇置业、上海竹胜园、广州珠光投资、北京鑫泰、华泰嘉德、新城控股、佳兆业地产、宝安地产、广州侨鑫、华夏幸福、招商地产、万科、保利、中海、绿地、华润、上海大发地产、上海三湘、和泓置地、安徽江海置业、南京侨鸿、浙江中天、香港路劲、浙江中天、金地集团、和富黄埔、广东绿景、北京中铁置业、福建正荣、东莞光大、立白富凯地产、京煤金泰、广东绿景、滨江置业、21世纪不动产、广州越汇、江苏虹桥、宝龙房产、深圳鸿润、东莞鸿景、重庆渝叶、中航地产、南京青和、浙江德信、苏州中信、莱茵达置业、山西铭基、嘉凯城、宝钢地产、巨龙实业、世纪宏图、北京领先时代、中房镇江鸿都、北京佳辰、红星美凯龙、成都国宏腾、内蒙大伟、河北华宇、湖南创发、江苏泽园、广汇置业、浙江聚亨、辽宁鑫城、河南利峰、池州城房、大汉隆成、贵州中天城投、山东林奇、内蒙荣胜、青岛隆海、龙城地产、广东行信投资、山东国投、天龙房地产、百年嘉业代理、嘉纳国际、博达置业、北京国信嘉业、河北高远、红豆置业、江西新华厦、深蓝地产、隆盛国际、新景祥、仁和集团、拓维地产、长春北方、北京创意盛行、威达置业、浙江亘盛、湖南华联、山东泰山、河南鸿源、长春北方、贵州恒力、成都三鼎、山东天发、三盛实业、福建浔兴、江苏永泰、珠海华业、南昌洪都、山西昌浩、万丰置业、河北德源、云南泰兴、厦门顶创、北京创想、大华地产、美桥顾问、红豆置业、郑煤地产、苏州永创、新大地实业、北京尚伯智典、北京万年置业、四川大陆集团、盐城华世、云南独秀、山水置业、张江创新、江苏嘉新、大华集团、北京新奥特、北京英泰格瑞、江苏荣盛、湖南健明、湖北银海、浙江宏鑫、江都房产、昆明城开、山东华安、盐城名都、湖南新都、徐州鼎晔、众形天下、浙江紫光、海南筑州、三丰鼎盛、聚银时代，广开城投、拓普投资、银通投资、山西振东，58同城、安居客，长江广场、萍乡城开、三环集团、东垦集团、蓝天科技，中南建设、浙江中天建设、中建三局、荣盛建设、凌云集团、沐阳三建、长城建设、孝感建协，华飞建筑，澳华装饰，安居家、58同城、德佑地产、香港中原地产，东方航空（武汉）工商银行、农业银行、汉口银行，金华日报、中国移动、武钢集团、华中电力、汇通策划、银马广告、正大传媒、武汉九通集团、武汉亚太集团、东湖创业、亿童教育、浙江一点红，贵州都匀市政府等

【学员评价】

①涂老师的课，理论联系实际，讲解深入浅出，贴近客户需求；

②涂老师课程观念先进，观点独到，剖析精辟，信息量大，能给人启迪；

③涂老师的课，能使人观念更新，方法创新；

④涂老师语言幽默生动，富有感染力；

⑤涂老师善于驾驭现场和调动学员气氛；

⑥涂老师始终做到案例与互动贯穿始终，注重经验与心得分享，培训效果实在。

【附】涂山青老师部分培训现场实录