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培训目标:研读“十四五”规划、都市圈建设与房地产市场发展。帮助学员正确判断,提出相关对策,进而帮助房地产企业决策,更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有料、有用”,图文并茂,通俗易懂。理论与实际相结合,学员可以在知其所以然的基础上,进而知道未来的必然。
讲座提纲
一、“十四五”规划关于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响)
1、“十四五”规划关于基建的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
2、“十四五”规划关于新型城市化的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
——完善新型城镇化战略,提升城镇化发展质量
——城镇化率提高1个百分点
——放开户籍限制、农村土地流转等
3、“十四五”规划关于城市群、都市圈表述及其对我国房地产行业/企业的影响
4、“十四五”规划关于“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
5、“十四五”时期建筑企业、房地产企业的发展机遇
——加快新型城镇化和都市圈建设的机遇
——在经济“双循环”中,基建必将扮演重要角色
——继续对关键领域进行投资:两新一重与建筑行业的机遇
——绿色发展、碳中和及其对建筑和房地产行业的冲击
——加快数字化发展,建设数字中国及其对建筑和房地产行业的冲击
二、都市圈建设、长三角城市群与房地产投资的机会
1、城镇化与城市群:全面铺开与多点开花
——我国新型城镇化发展的空间格局
——“两横三纵”城市化战略格局
——我国主要发展轴
——我国主要城市群
2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设
——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线,城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期,未来还存在继续提高的空间。
——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市,从而带来更多的投资和消费,提供经济增长持续潜在动力。
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力。
——进入都市圈范围的区域,将享受更多的发展红利。
——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》:推进新型城镇化,确立都市圈城市群
3、十四五规划和2021年《政府工作报告》关于城市群、都市圈建设
——推进新型城镇化,确立都市圈城市群。优化区域经济布局,促进区域协调发展
4、入“圈”有什么好处?
——国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力。
5、不入“圈”的坏处
6、产三角城市群及其房地产投资机会分析
——供需现状研究
——短期房地产市场发展趋势
——要具体研究:城镇化,人口(购买力),资金,产业,区位,发展趋势,未来预期等
——“十四五”时期中原城市群房地产市场长期将平稳发展
——人口持续流入地区和人口流出地区分化
——长期看,长三角城市群内房地产市场将呈现区域分化
——长期看,长三角市群内房地产市场将呈现企业分化
三、土地、人口与货币:房地产市场未来发展预测
1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合
——工业化加速提高居民收入,促进农村人口进城
——城市化加速提升住房需求,加速房地产市场发展
2、房价会涨还是跌?
——2017.5.12,人民日报发文:房价上涨是必然趋势
——论经济体量,中国和美国**为相像;论土地制度,中国又是香港式的;论人口结构,中国向日本靠拢。再加上调控,所以房价的问题很复杂
——房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融
——从人口结构上看,大概率上2030年是房地产和房价的转折点
——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速
——房价会涨还是跌?看通胀、区域、投资渠道
——根源:土地财政,人地错配,货币超发
3、房地产供应会增加:通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯
——货币发行增速加快,国家实行积极货币政策
——由于货币宽松,利率下行,全球资金都在争抢资产,房子涨价
——通胀预期下,购房更容易保值:正面影响
——土地制度政策变化影响房地产
——地方财政依赖土地财政,地方政府财政紧张,加大房地产扶持,增加土地收入
——部分支持实体经济的资金,经过各种渠道,外溢到房地产市场
——居民负债大幅激增,但负债绝对值远低于美国、日本
——各地抢人大战,需要房地产配合
——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”,是新型城镇化,当然包括房地产
——2021年《政府工作报告》:老旧小区改造、安居房与基建
4、产业投资与房地产市场的区域分化
——环境资源禀赋、政策禀赋
——政府能力、营商环境
——土地、资金、人口、人才、技术、产业
——我国主要区域经济潜力:中部、东部、东北、西北、西南、华南
——城市赋能产业:区域经济潜力取决于人才和资金的流向,硬环境 软环境
——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势
5、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判
——投资不过山海关,买债不买云贵川
——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判
——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判
四、我国房地产行业发展的大环境预示当前我国房地产政策必须变化
1、在经济“双循环”中,基建与房地产必将扮演重要角色
——以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局
——我国未来经济持续增长需要基建提供助力
2、新型城镇化和都市圈建设,需要房地产的支持
3、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基:房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
4、世界经济新周期是中国房地产市场的大环境
5、中美博弈对房地产的可能影响:现在与未来
6、“十四五”规划深刻变革及其对房地产的影响
7、中国经济长期发展趋势下房地产发展的新宏观背景
8、当前宏观经济数据不景气,预示基建和房地产必须发挥更大作用
9、恒大事件的连锁反应和溢出效应
10、22城第二批“两集中”供地遇冷,标志着风大成政策必须调整
11、**新商业银行房贷政策解读:刘鹤副总理和央行重新解读“三条红线”和贷款集中度政策
12、2020年与土地和房地产相关的收入占地方政府财政收入的55%,财政开支又是刚性的,预示在没有其他财政收入来源替代的情况下,中短期内,房地产是不可替代的
五、洞察先机:对房地产企业投资的几点建议
1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基:房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
——消费结构升级,广大中产阶层购房需求增加
2、直面困难:房地产企业面临的困难
3、坚定信念:正确认识房地产在经济发展中的作用和地位
——房地产不可废弃,具有不可替代的作用
——不可过度依赖
——房住不炒
——不能影响科技创新和可持续发展
4、做好自己的事情:给房地产企业的几点建议
——正确识别房地产企业债务风险,做好风控
——房地产是资金密集型行业,房地产开发企业负债水平高
——房地产企业融资创新
——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态
——做好自己的事情:做好产品,造好房子
——正确认识房地产周期
——未雨绸缪。系好安全带
——做好企业管理创新
5、甄别不同区域的机会
——甄别不同区域的机会:人往何处去?钱往何处去?
——要研究区域的房地产市场发展趋势
——各城市房地产市场的差异化将成为常态,房地产市场大分化时代的来临
——人口流入,房价上升
——人随产业走,产业园、科技园、商业区(高端人口集聚区,房价高,负担得起高房价)
——区位、交通、地段(不光看眼前,还要来看规划)
——资源分配、调配的倾斜:地铁、学校、医院、政府单位……
——学区房政策
——房地产调控政策
六、夯实实力,转型升级:房地产企业要以新思维面对新机遇与新挑战
1、有所为,有所不为,有所作为
2、要做到:安心、静心、信心
3、精准识变、科学应变、主动求变
4、再审视、再谋划、再提升
5、深耕细作、比拼内功
6、提高风险管理能力,提升资本管理精细化水平
7、培养自身的卓越运营能力,以管理风险和不确定性
8、打造敏捷灵活的业务版图
9、主动应对SEG的挑战
10、积蓄实力,应对困难
长风破浪会有时,直挂云帆济沧海!
祝大家事业顺利,身体健康!
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