一、全球同此冷暖：国际经济形势与热点问题（简单讲）

1、疫情前世界经济已经进入衰退

——当前全球处在罕见的经济增长低迷期

——十年一次的金融危机是否已经到来

——会不会发生百年一遇的危机？

2、世界经济周期与新工业革命

——全球长波周期划分（康得拉季耶夫周期）

——工业革命、技术变革与城市化

3、大宗商品价格暴涨引发通胀担忧

——油气价格与世界经济景气度

——铁矿石、铜、农产品等大宗商品价格暴涨

4、世界经济进入“三低两高”，货币政策环境巨变

——俄罗斯、土耳其等国开始加息

5、拜登上台后的内外政策新变化

6、“灰犀牛”与全球大变局初显

——警惕“灰犀牛”式大概率危机的到来

——黑天鹅与绿天鹅

——全球大变局初显

7、中美贸易战及其对世界经济的影响

8、全球同此冷暖：国际经济形势影响我国经济

——对制造业、服务业、进出口、房地产等影响

——全球产业链、供应链、价值链重构，影响我国经济

二、中美博弈影响几何：中美博弈对我国宏观经济与实体经济的影响（重点讲）

1、中美博弈的根本原因

2、中美博弈的力度加剧、范围扩大

——特朗普：《交易的艺术》

——拜登政府对华政策变化

——中美博弈**新进展

3、中美博弈的前景展望

——中美贸易战的三种可能结果

——初期，沿海和外向型经济省份受影响大

——**终影响到全国各个省份

——中美贸易战的可能演化路径

4、中美博弈不同情形下的短期影响和长期影响

5、中美博弈不同情形下的直接影响和间接影响

6、中美博弈对进出口和制造业的可能影响：现在与未来

——出口企业出口订单多了，却没有赚到多少钱。原因：面临规则更严，关税高，汇率波动，员工工资，运费调整，原材料涨价，税收纪律加强……

——美元升值、加息→资本回流美国→影响人民币汇率→影响进出口→对制造业造成影响不确定（新兴市场国家负面影响）

——关税增加→中国出口商品价格提高→出口量减少→对制造业造成负面影响

——大宗商品价格暴涨→原料价格上升→中国出口商品价格提高→出口量减少→对制造业造成负面影响

——关税增加→原料价格上升→中国出口商品价格提高→出口量减少→对制造业造成负面影响

——外贸顺差减少→外汇占款减少（发行的锚）→人民币发行被动减少→影响经济和进出口→对制造业造成负面影响

——极端情形下，少出口，不出口，乃至产业转移→对本土制造业造成负面影响（不但要和原来的对手竞争，还要和转移出去的生意对手竞争）

——全球货币大放水/货币超发→大宗商品价格上涨→输入性通货膨胀→成本上涨（原料价格上升、人工成本上升）→中国出口商品利润空间压缩→出口量减少→对制造业造成负面影响

——疫情结束→全球供给逐渐恢复→中国进出口会有变化→逐渐恢复到疫情前的态势→对制造业造成负面影响（好消息是：有些市场份额可能就留在中国了）

7、中美博弈对房地产的可能影响：现在与未来

——外贸顺差减少→外汇占款减少（发行的锚）→人民币发行被动减少→影响经济和进出口→对房地产负面影响

——科技封锁加剧→发展高科技→避免全民炒房→引导企业加大研发投入→对房地产负面影响

——外贸顺差减少→海外投资受限→投资渠道减少→投资/购买房地产

——内循环背景下→基建拉动经济、促进就业→房地产市场活跃

——刺激经济→货币供应增加→实体经济投资回报较低→资金绕道回流到房地产

——出口减少→经济受影响→财政收入减少→搞土地财政→刺激房地产

——全球货币大放水/货币超发→大宗商品价格上涨→输入性通货膨胀→成本上涨（原料价格上升、人工成本上升）→老板利润减少、工人净收入减少→房地产需求减少

——全球货币大放水/货币超发→大宗商品价格上涨→输入性通货膨胀→物价上涨（原料价格上升、人工成本上升）→资产性需求增加→房地产投资需求增加

8、中美博弈对金融的冲击

——金融风险会放大

——蒙代尔“不可能三角”

——汇率风险增加，企业要积极应对

——在中美博弈背景下，大概率人民币处于升值通道。但随着博弈力度的加重与缓和，双向震荡，有波动。

——为增加谈判筹码，阶段性贬值是常态

9、叠加疫情影响下，中美博弈的进程和后果还不清晰，会更复杂更具波折

——疫情造成全球产业链、供应链、价值链甚至创新链中断或者减弱。未来疫情结束后，全球产业链、供应链、价值链会重构。

10、中美博弈背景下和经济双循环新发展格局下，阳江企业的应对

——阳江与世界经济的衔接紧密，在双循环格局下，在强大产业链、供应链、价值链上下功夫

——未雨绸缪，化解风险

——主动出击，转型升级

——挖得深：提升企业产品附加值

——走得远：积极开拓市场

——看准大方向、瞄准新方向

——开拓国内市场

——想办法留住工人

三、产业发展的机遇与挑战：中国经济长期发展趋势与实体经济面临的变革（简单讲）

1、经济增长的决定要素

2、宏观经济分析的基本框架：总需求与总供给

3、需求三架马车分析（不展开）

（1）消费

（2）投资：民间投资告急

（3）出口：进出口增速回落

4、供给侧分析（不展开）

（1）人口问题：未富先老

（2）资源环境问题

（3）科技创新问题

5、经济增长的三大动力来源（不展开）

——城镇化没有完成（不展开，后面还有）

——中西部地区的后发优势

——消费结构升级

6、近年中国出现的几个重要拐点

7、中国经济将现“四大分化”

8、从“十四五”规划看中国经济未来发展与中国未来深刻变革

——“十四五”规划主要目标

9、碳中和与绿色发展将重塑中国经济，深刻影响中国经济结构调整和产业变革

10、对我国未来经济增长的基本判断

——双循环格局下，实体经济更要靠挖潜

四、通货紧缩还是通货膨胀：从当前经济数据看实体经济冷暖、产业发展与企业应对（重点讲）

1、产业形势判断：PMI指数看经济冷暖

——经济收缩还是扩张？是否是追加投资的好时机？

2、一季度经济数据分析

——如何看待一季度18.3%的增速

——GDP平减指数预测经济冷暖

——一季度会不会是短周期的顶？

3、CPI和PPI指数看经济是通货紧缩还是通货膨胀？

——CPI和PPI指数之间的剪刀差扩大的原因？意味着什么？

——企业负重前行：上游原料价格被暴炒大涨，但下游面对终端需求萎靡无法提价

——实体经济企业要警惕六大问题

——实体经济企业要警惕五大危机

——企业要警惕倒闭潮的四种推动力量

4、进出口向何处去：进出口数据分析与前景预判

——全球疫情缓和，主要经济体经济反弹超预期，进出口走向？

——世界疫情到底如何走？是否追加生产能力？

5、汇率向何处去？中小出口企业如何应对外汇风险？

五、土地、人口与货币：房地产市场未来发展预测

1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合

——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城

——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展

2、城镇化与城市群：全面铺开与多点开花

——我国新型城镇化发展的空间格局

——“两横三纵”城市化战略格局

——我国主要发展轴

——我国主要城市群

3、为什么要紧盯都市圈和城市群建设

——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。

——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。

——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。

——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群

——阳江的区位优势

4、房价会涨还是跌？

——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势

——论经济体量，中国和美国**为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂

——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点

——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速

——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道

——根源：土地财政，人地错配，货币超发

5、房地产供应会增加：通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯

——货币发行增速加快，国家实行积极货币政策

——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价

——通胀预期下，购房更容易保值：正面影响

——土地制度政策变化影响房地产

——地方财政依赖土地财政，地方政府财政紧张，加大房地产扶持，增加土地收入

——部分支持实体经济的资金，经过各种渠道，外溢到房地产市场

——居民负债大幅激增，但负债绝对值远低于美国、日本

——各地抢人大战，需要房地产配合

——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”，是新型城镇化，当然包括房地产

——2021年《政府工作报告》：老旧小区改造、安居房与基建

6、产业投资与房地产市场的区域分化

——环境资源禀赋、政策禀赋

——政府能力、营商环境

——土地、资金、人口、人才、技术、产业

——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南

——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境 软环境

——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势

7、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判

——投资不过山海关，买债不买云贵川

——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判

——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判

六、洞察先机：对房地产企业和个人房地产投资的几点建议

1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展

——我国长期向好支撑基建和房地产需求

——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——基础设施建设是经济发展的支撑条件

——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加

2、直面困难：房地产企业面临的困难

——每次限购，房地产企业都会受到影响

——房地产企业借外债的大门被关

——房地产企业融资难、成本提高

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控。“三条红线”逼迫房地产企业放慢投资速度，回笼资金

——房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

——地产信托业务正经历又一轮监管调控。2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》

——2021年1月9日中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

——“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——2021年《政府工作报告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，新建住宅**高不超过18层。

3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位

——房地产不可废弃，具有不可替代的作用

——不可过度依赖

——房住不炒

——不能影响科技创新和可持续发展

4、做好自己的事情：给房地产企业的几点建议

——正确识别房地产企业债务风险，做好风控

——房地产是资金密集型行业，房地产开发企业负债水平高

——房地产企业融资创新

——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态

——做好自己的事情：做好产品，造好房子

——正确认识房地产周期

——未雨绸缪。系好安全带

——做好企业管理创新

5、收益与风险的权衡：给个人投资房地产的几点建议

——通胀预期下，购房更容易保值

——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价

——按揭贷的风险，取决于借款人的还款能力，取决于宏观经济形势、就业机会赚钱能力，地区发展。

——关键看个人情况。首付比例大幅提升的情况下，除非发生经济危机，一般不会不还款。

——消费按揭贷款，用于购房首付，会加大还款风险。

——权衡购房的收益与风险

——房产税会不会来？遗产税会不会有？

6、甄别不同区域的机会：对房地产企业和个人投资房地产的建议

——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？

——要研究区域的房地产市场发展趋势

——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临

——人口流入，房价上升

——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）

——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）

——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……

——学区房政策

——房地产调控政策

七、建言阳江：城市赋能产业，产城人融合发展（点到为止）

1、我眼中的阳江

——战略地位，高：大湾区西进门户和北部湾城市群面向大湾区的桥头堡

——城市发展，好：幸福阳江，大美阳江

——产业发展，特：特色产业，新兴产业

2、进一步优化阳江营商环境

——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境 软环境

——优化营商环境

——发挥环境资源禀赋、政策禀赋

——发挥区位、交通、土地、资金、人口、人才、技术、产业等优势

——产城人融合发展：扬帆启航，再创辉煌，打造宜居宜业宜游宜创的现代化滨海城市

——打造更高品质的房子和更优质的人居环境：房地产为阳江产城人融合做更大贡献

3、打造阳江现代化产业体系

——培育发展特色优势农业

——打造特色旅游品牌：着力打造世界滨海休闲旅游目的地

——把传统主导产业做到极致

——产业其实无所谓高端，赚钱更无所谓高端。酱油、矿泉水、老干妈有什么高端的？

——做强、做大不锈钢加工、风力发电全产业链、食品加工等新产业，形成投资规模

——优化升级传统特色产业：全力打造全国规模**大的合金材料全产业链集群、走在世界前列的全生态链风电产业集群、全球领先的大食品产业集群、多能齐发的国家新能源产业基地、具有全球影响力的世界刀剪之都、全面振兴发展的纺织服装产业

——培育先导产业：紧固件、激光智造、数控机床等产业

——推动大数据、新材料、海洋工程装备等新兴产业取得突破

——大力发展支撑产业：现代物流、金融、商贸等服务业

——全产业链招商、集群式发展

——给阳江出口企业的建议：应对潜在风险，顺应双循环新发展格局，加大囯内市场份额；向全球价值链中高端延伸；行业抱团，提升议价力

4、科学应变：企业家如何应对新形势、新问题

——有所为，有所不为，有所作为

——要做到：安心、静心、信心

——精准识变、科学应变、主动求变

——再审视、再谋划、再提升