商业地产业态定位和调整                              

1. 商业综合体定位的主要影响因素

1.1 拿地--区位和收益

1.2 业种配比--现金流

1.3 建筑形态—出售vs.持有

1.4 轻资产—从选地到选项目

案例一：两个同地段综合体定位不同的原因和过程详解

2. 商业综合体业态选择原则

2.1 主力店先行

2.2 品种匹配与市场吻合

2.3 购物中心形态与区位一致

3. 业态定位的重要步骤

3.1 综合性的还是专业型的

3.2 动线和落位的选择  网红店摆放

3.3 租户租金回报能力

3.4 租金优先还是客流优先的选择 不同时期的不同侧重

4. 商业综合体前期策划要素

4.1 业态配比

4.1.1 各业态一般配置比例和特性

4.1.2 各业态的楼层分布原则

4.1.3 新型业态的发展和对客流的影响

案例二：某购物中心动线规划和业态布局调整及其依据

5. 品类规划要点

5.1 与市场支付手段的发展保持一致

5.2 与品类不断升级的趋势一致

5.3 与消费习惯和升级的要求一致

6. 一次招商和二次招商调整

一次招商基于市场调研和定位，而二次招商调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调整和升级才是永恒的话题。

6.1 调整步骤：

**， 从掉铺率看开业定位的差异；

第二， 从购物中心的形态看定位的准确性；（城市中心型、社区型、城郊型）

第三， 从租金贡献率看购物中心发展可持续性。

6.2 调整内容

**， 品类—单品和集合店

第二， 表现方式—体验

第三， 儿童业态加强

第四， 运动和休闲

第五， 文艺和修养

6.3 购物中心和百货

6.3.1 两者的比例

6.3.2 内涵的不同

6.3.3 城市奥特莱斯

6.3.4 百货业的归途

案例三：某百货经营方式和品牌调整过程

7. 市场推广的周期和对于定位和调整的作用

7.1 市场推广的四大功能

7.1.1 活动组织

7.1.2 美陈展示

7.1.3 媒体通路

7.1.4 公共关系

7.2 不同周期内推广的角色定位

7.2.1 育期工作市场推广的关键角色

a) 项目活下来的日均客流量

b) 招商与运营的军师

c) 主动往外，深挖核心商圈客群一切资讯

7.2.2 成长期市场推广的关键角色

a) 擅长忠诚顾客经营能力

b) 招商与运营的后勤官

c) 项目内外持续市场调查，协助团队业务精准

7.2.3 成熟期市场推广的关键角色

a) 学会且擅长项目品牌塑造与传播能力

b) 项目的化妆师

c) 市场资源的大量引入，承担项目收益

案例四：某综合体如何**推广活动的策划，加强商业体定位性质