商业地产开发和财务指标确立

1. 商业地产与销售类地产的区别

1.1 产权转移与否与溢价的归属

1.2 高周转vs.细经营

1.3  快速收回投资和形成稳定的现金流

1.4 资本化率背后的收益

2. 决定商业地产拿地与否的指标体系

2.1 容积率与有效出租面积

2.2 商业类型和地块所在区域

2.3 短期土地增值收益还是长期经营收益

2.4 商业地产的“投、融、管、退”机制，对于是否“投”的决断。

3. 商业地产收益的财务测算模型

3.1 几个基本概念

3.1.1 运营管理类财务指标

3.1.2 财务类指标

3.1.3 净收益率

3.2 财务测算的工具

3.2.1 利润中心构造方式

3.2.2 成本中心构造方式

案例一：某著名商业综合体的“利润中心”和“成本中心”构建方法介绍和操作

4. 于设计阶段的介入和介入内容

4.1 机电配置及参数

4.2 电量

a. 电量与业态关联

b. 电量与商场型态有关

案例一：某社区商业电量配置过程分析（与业态和配比的关系）

4.3 空调机组配置方式

4.3.1 风柜与风机盘管

4.3.2 配置与运营效率

4.3.3 **大出工负荷

案例二：购物中心和社区商业空调形态的不同及其原因分析

4.4 电梯选择

4.4.1 电梯运行曲线

4.4.2 扶手梯负荷变频

4.5 土建工程

4.5.1 外墙材质及工艺选择

4.5.2 防水工程

4.5.3 洗手间设计要点

案例三：洗手间设计一览

4.5.4 隔油池容积计算

4.6 一些关乎运营质量的设计细节

4.6.1 拦河高度和角度

4.6.2 地插和取电点设置

4.6.3 外围广场

5. 于二次装修阶段的管控

5.1 交铺面积的确认

建筑面积还是套内面积？法律上保护哪一方？

5.2  交铺的关键点

如何既服务好租户，又保护自身利益。

5.3 二次装修的六个监管步骤

5.4 电费收费标准的确定

5.4.1 考虑峰、谷、平

5.4.2 考虑铜损和铁损

5.4.3 虑同类商业收费标准

5.4.4 电量扩容与否的关键

6. 于经营阶段的维保质量

6.1 预防性检修制度的建立

6.2 能源合同管理和运营节能

案例四：某综合体预防性检修成功预防重大事故的处置过程