商业地产的全流程--从拿地、设计到运营

1. 决定商业地产拿地与否的指标体系

1.1 容积率与有效出租面积

1.2 商业类型和地块所在区域

1.3 短期土地增值收益还是长期经营收益

1.4 商业地产的“投、融、管、退”机制，对于是否“投”的决断。

2. 商业地产收益的财务测算模型

2.1 几个基本概念

2.1.1 运营管理类财务指标

2.1.2 财务类指标

2.1.3 净收益率

2.2 财务测算的工具

2.2.1 利润中心构造方式

2.2.2 成本中心构造方式

案例一：某著名商业综合体的“利润中心”和“成本中心”构建方法介绍和操作

3. 商业地产的定位

3.1 开业前的定位方式

3.2 开业后的二次调整

3.3 不同商业体的不同定位思路

3.3.1 购物中心

3.3.2 商业街

3.4 综合体业态构成和配比对收益的影响

案例二：某著名购物中心二次调整过程和收益增值实例

4. 从运营的视角把握商业体的设计要点

4.1 机电配置要点

4.2 动线设计要点

4.3 办公楼设计要点

4.4 细节设计要点

4.4.1 洗手间的设计要点

4.4.2 拦河高度和角度

4.4.3 采光顶和生命绳

案例三：某综合体的设计要点复盘

5. 购物中心运营指标简介

5.1 运营指标体系的构成

5.2 运营指标对收益的影响