商业模式、定位和管理---“盒子”商业和主题街区1. 商业的几种类型

1.1 “盒子”商业—购物中心

1.1.1 城市中心型

1.1.2 社区型

1.1.3 城郊型

1.2 纯街区商业

1.2.1 主题街

1.2.2 旅游地产商业

1.2.3 风貌保护区域

1.3 商业类型选择的要点

1.3.1 气候

1.3.2 购物习惯和消费特点

1.3.3 对资金回笼速度的要求

2. 商业类型选择的决定因素

2.1 客群分析--窄客层定位下的全客层定位

2.2 经营业态分析—小众圈层的共鸣

2.3 落位分析—情景化的体验感

2.4 街区商业与“盒子”商业的勾连--主题街区契合购物中心的发展方向

3. 定位步骤

3.1 客群细分，定义目标客群

3.2 发掘需求空白，确定定位

3.3 客群访谈，案例研究，论证可行性

3.4 确定时间排期，启动设计工作

3.5 排定业态和品牌组合，启动招商并组建运营

4. 动线排布

4.1 “好”的动线的四个要素

4.2 双动线和单动线

4.3 楼层动线和区域动线

4.4 动线和集合点

5. 业态组合及配比

5.1 决定业态的依据

5.2 业态楼层分布的原则

5.3 经营形式也业态组合的关联

5.4 二次招商调整

5.4.1 主动调整和被动调整的区别—租赁合同结构设计

5.4.2 调整的时机点—开业初期和“大年”及“小年”

5.4.3 调整把握的原则—客流和租金

5.4.4 新业态的出现对于商业调整的意义—单品和集合

5.4.5 市场推广及商业氛围—“锚定”租金

6. 会员管理

6.1 设定会员的初衷和实际执行

6.2 提高粘性的方式

6.3 会员可以收费吗？

7. 租赁谈判的技巧

7.1 “强势”和“弱势”不同的谈判策略

7.1.1  “寒暄”入手，达到了解品牌商急迫程度和需求

7.1.2  强势地位对品牌商经营方式的“指导”

7.1.3 弱势地位对品牌商的“规劝”

7.1.4 讨价还价的策略和实施

7.1.5 谈判节奏的把握

7.2 把握细节

7.2.1 “装补”的处理原则和方法

7.2.2 免租期的两种方式  装修免租期和经营免租期