《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》

涂山青老师

【课程简介】

城改难！是房开企业共同的感受。

当前我国正处于城市化快速发展期。快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。面对巨大的市场，相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？

本课程中，房地产资深专家涂山青老师携长期经验积累，结合“**”提出的新观点新理论，紧扣“五大发展理念”，全面剖析城市更新**新政策要领，探讨城市更新过程中，棚户区、城中村改造领域的困难、挑战与机遇，教您把握城市更新运营趋势，梳理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！

【学员对象】

企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管

【课程收益】

认识城市化进程中旧改的现状和发展规律，分析问题和把握机遇

剖析旧改项目操作流程与主要环节

把握旧改项目营销方法与策略

了解旧改项目过程风险，掌控风险，从容应对

【课程特点】

◆全真干货，倾囊相授。精！准！狠！

◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。

◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！

◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

【培训时间】1～2天

【课程主要内容】

当前我国正处于城市化快速发展期。

一、认识城市更新（旧改）

1．几个相关概念阐释

城市更新

旧城改造

【权威声音】谈棚户区改造

【资料】中国棚户区改造

2．棚户区改造

（1）棚户区改造原则

（2）棚户区几种开发方式比较

（3）棚户区改造模式

3．城市更新（城中村改造）的特点

4．旧城改造、城中村改造的意义

二、棚改趋势与相关政策解析

1．棚改趋势及政策梳理

（1）棚户区改造的阶段划分

（2）棚改历年政策梳理

（3）当前棚改特点

【数据】棚改现状的大数据分析

（4）棚改货币化：问题与乱象分析

2．2019年及今后棚改政策走向分析

【小专题】关于棚改货币化安置

【案例】棚户区改造类型及典型募投项目

3．棚改政策关键点解析

（1）财政政策关键点解析

（2）土地政策关键点解析

（3）融资政策关键点解析

（4）税费优惠政策关键点解析

（5）其他相关政策关键点解析

【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造

4．工改住相关政策分析

5．工业用地棚改相关政策分析

【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析

三、城市更新(旧改)模式比较分析

1．当前城市更新（旧改）政策梳理

2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析

3．城市更新（旧改）原则

4．几种城市更新模式比较

“三种类型、十种模式”分析

（1）广州模式分析

（2）深圳模式分析

（3）武汉模式分析

（4）西安模式分析

（5）郑州模式分析

5．企业参与城中村改造的方式分析

四、城市更新(旧改)操作流程详解

1．城中村改造（旧改）总流程

2．土地一级开发

（1）前期准备阶段

（2）拆迁工作流程

【案例】武汉城中村改造项目规划公示

（3）开发实施阶段工作流程

【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤

【小知识】规划的五个层次

【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”

【资料】土地入市程序

【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序

【案例】城中村改造规划建设审批流程图

（4）一级开发中的“天下**难”：补偿安置

① 拆迁补偿安置的方式

【警示】拆迁冲突何其多

②征收补偿方案的内容

【案例】某城中村拆迁安置补偿方案

③ 确定拆迁补偿安置标准的技巧

【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】)

【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准

【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案

【问题】城中村改造安置房问题

【案例】某村改造项目发展战略及整体定位

④ 动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）

3．土地开发的一二级联动

（1）什么是一二级联动

（2）一二级联动的优势分析

（3）一二级联动的操作方式

4．土地二次开发（房屋开发）

（1）土地二次开发的特点

（2）房屋开发的阶段性工作

【阶段性工作1】市场研究

【阶段性工作2】项目策划

【阶段性工作3】规划设计

【阶段性工作4】项目施工

【阶段性工作5】营销包装

【阶段性工作6】销售推广

【阶段性工作7】交楼入伙

【阶段性工作8】项目收尾

【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告

【资料】市房地产项目开发流程图

【资料】城改项目审批事项及流程

5．城改项目的经济效益测算

五、城市更新中的风险防范

1．对风险的认识

（1）什么是风险

（2）风险的特征

2．城市旧改风险类型及其防范

（1）土地风险的来源及其防范

（2）拆迁风险的来源及其防范【小专题】拆迁风险的来源及其防范

1．来自合作伙伴（村委）的困难与对策

（1）与合作伙伴（村委）合作的六个技巧

（2）与合作伙伴关系困境及其对策

2．来自拆迁户的风险及对策

（详见涂山青老师《城市更新中拆迁谈判技巧实战培训》）（3）市场风险的表现及其防范

（4）政府风险的因素及其防范

① 地方政府政策把握困难与对策

② 地方政府配套政策落实难问题与对策

③地方政府关系困境与对策

【案例】贪腐致某市**大城中村拆迁一波三折

（5）财务风险的形式及其防范

（6）运营风险的因素及其防范

六、城市更新典型案例解析

【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波

【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引

七、交流、互动（20分钟）

课程结束。谢谢参与！

【讲师简介】城改专家涂山青简介

涂山青，一个致力于把先进观念植入到企业“骨髓”的培训师；

涂山青，一个不仅仅满足于传授方法和技能的培训师；

涂山青，一个把客户的业绩增长视为**大回报的培训师！

涂山青，城市更新与房地产专家。

北京大学、清华大学、浙江大学、华东师大、西南财大、重庆大学总裁班兼职教授。

住建部中房协《城市开发》杂志特邀撰稿人。

中国城市更新、旧改（棚改）总裁高峰论坛特邀专家

中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业营销协会顾问。

中国房地产业培训中心专家团成员。

全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。

全球500强华人讲师∕中国品牌讲师∕中国百强讲师∕总裁网金牌讲师。

十多年培训的行业经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。培训大中小房企数百家，学员数万人。效果普遍受到学员和客户企业好评。

【曾服务的客户】

北京大学总裁班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、南开大学总裁班、华东师大总裁班、上海财大总裁班、重庆大学总裁班、西南财大总裁班，中房集团、中国交建集团、鲁能集团、中国电建集团、中交三公局、中铁上海局、中铁北京局、上海地产集团、福建正荣、新世界地产、香港新鸿基、新疆房商会、中国诚通、湖南金侨、金隅地产、长安地产、北京鹏润、广汇置业、上海竹胜园、广州珠光投资、北京鑫泰、华泰嘉德、新城控股、佳兆业地产、宝安地产、广州侨鑫、华夏幸福、招商地产、万科、保利、中海、绿地、华润、上海大发地产、上海三湘、和泓置地、安徽江海置业、南京侨鸿、浙江中天、香港路劲、浙江中天、金地集团、和富黄埔、广东绿景、北京中铁置业、福建正荣、东莞光大、立白富凯地产、京煤金泰、广东绿景、滨江置业、21世纪不动产、广州越汇、江苏虹桥、宝龙房产、深圳鸿润、东莞鸿景、重庆渝叶、中航地产、南京青和、浙江德信、苏州中信、莱茵达置业、山西铭基、嘉凯城、宝钢地产、巨龙实业、世纪宏图、北京领先时代、中房镇江鸿都、北京佳辰、红星美凯龙、成都国宏腾、内蒙大伟、河北华宇、湖南创发、江苏泽园、广汇置业、浙江聚亨、辽宁鑫城、河南利峰、池州城房、大汉隆成、贵州中天城投、山东林奇、内蒙荣胜、青岛隆海、龙城地产、广东行信投资、山东国投、天龙房地产、百年嘉业代理、嘉纳国际、博达置业、北京国信嘉业、河北高远、红豆置业、江西新华厦、深蓝地产、隆盛国际、新景祥、仁和集团、拓维地产、长春北方、北京创意盛行、威达置业、浙江亘盛、湖南华联、山东泰山、河南鸿源、长春北方、贵州恒力、成都三鼎、山东天发、三盛实业、福建浔兴、江苏永泰、珠海华业、南昌洪都、山西昌浩、万丰置业、河北德源、云南泰兴、厦门顶创、北京创想、大华地产、美桥顾问、红豆置业、郑煤地产、苏州永创、新大地实业、北京尚伯智典、北京万年置业、四川大陆集团、盐城华世、云南独秀、山水置业、张江创新、江苏嘉新、大华集团、北京新奥特、北京英泰格瑞、江苏荣盛、湖南健明、湖北银海、浙江宏鑫、江都房产、昆明城开、山东华安、盐城名都、湖南新都、徐州鼎晔、众形天下、浙江紫光、海南筑州、三丰鼎盛、聚银时代，广开城投、拓普投资、银通投资、山西振东，58同城、安居客，长江广场、萍乡城开、三环集团、东垦集团、蓝天科技，中南建设、浙江中天建设、中建三局、荣盛建设、凌云集团、沐阳三建、长城建设、孝感建协，华飞建筑，澳华装饰，安居家、58同城、德佑地产、香港中原地产，东方航空（武汉）工商银行、农业银行、汉口银行，金华日报、中国移动、武钢集团、华中电力、汇通策划、银马广告、正大传媒、武汉九通集团、武汉亚太集团、东湖创业、亿童教育、浙江一点红，贵州都匀市政府等

【学员评价】

①涂老师的课，理论联系实际，讲解深入浅出，贴近客户需求；

②涂老师课程观念先进，观点独到，剖析精辟，信息量大，能给人启迪；

③涂老师的课，能使人观念更新，方法创新；

④涂老师语言幽默生动，富有感染力；

⑤涂老师善于驾驭现场和调动学员气氛；

⑥涂老师始终做到案例与互动贯穿始终，注重经验与心得分享，培训效果实在。

【附】涂山青老师部分培训现场实录