从上交所、深交所对房地产公司发债试行分类监管，到发改委对商业地产企业债均进行规范再到银监会的房地产业务专项检查等，一行三会形成了立体监管模式。 商业银行进入房地产的表内资金包括信贷资金和自营资金，信贷资金主要为按揭贷款、房地产开发贷款等；表外资金则主要为债券、非标资产、上市公司定增等权益类资产。以往主要限制银行表内信贷，此次亦暂停了表外资金为地产企业融资。 在金融严管的大环境下,房地产企业健康发展就迫切需要不断创新融资模式，拓宽投融资渠道，有效运用各种金融工具，帮助房地产企业解决目前的融资实际问题。

课程大纲：

引子：

1、**近月份百家房企融资模式分析

2、首开集团**境外全资子公司成功发行5年期5亿美元债券

3、碧桂园发行10年期3.5亿美元优先票据

4、融信中国发行期限两年的1.75亿美元债券

**章 金融严管下房地产金融行业面临的挑战与机遇

**节 房地产金融行业面临的挑战与机遇

一、一行三会形成的立体监管模式解析

二、房地产企业债务压力将在哪一年爆发

三、金融严管时代所面临的挑战与机遇

四、房地产企业的发展方向与转型之路

五、房地产融资与行业未来发展方向判断

第二节 房地产企业传统融资方式与方法解析

一、境内银行贷款方式与方法创新解析

二、房地产企业信托贷款与方法创新

三、委托贷款方式与方法创新解析

四、发行公司债方式与方法创新解析

五、中期票据的方式与方法创新解析

六、短期融资券的方式与方法创新解析

七、海外发债的方式与方法创新解析

八、其他债权融资的方式与方法创新解析

九、境内股权再融资的方式与方法创新解析

第二章、中国房地产基金的行业生态与融资创新

**节 中国房地产基金的行业生态与分析

一、房地产金融在香港与美国的主要发展模式

二、全球主要房地产基金的发展概况

三、房地产基金几种典型的发展模式与黑石经典案例

四、国内房地产基金类别的划分

五、境内房地产基金投资策略行业格局

六、境内房地产基金投资方式行业格局

第二节 房地产基金架构的基本形式与运作逻辑

一、基金的基本架构与形式

二、境内设立私募地产基金的四种方式的对比

三、信托运作的基本架构

四、有限合伙企业运作的基本架构

五、有限合伙企业套信托计划的基本架构

第三节 合伙企业架构房地产基金设立与运作的重要问题解析

一、“国有企业”成为普通合伙人的问题

二、“有限合伙”结构化的问题（投资者人数问题）

三、有限合伙人参与投资决策问题

四、关联交易问题

五、有限合伙收益分配次序问题

六、基准收益率的确定与表现形式问题

七、有限合伙人的分期出资问题

八、单GP与双GP的问题

九、特殊LP（有限合伙）结构

第四节 信托和资管在投融资领域的运作模式

一、拿地阶段：夹层结构

二、拿地阶段：股权结构

1、开发阶段：传统债性方式

2、开发阶段：夹层模式

3、开发阶段：股权投资模式

三、销售阶段：创新方式

典型案例分享：

1、张玉良10万元GP如何操控绿地集团案例

2、万科张江项目投资基金案例

3、阳光新业并购虹桥宾馆项目案例

4、上信华府基金溧阳开发项目案例

5、新虹桥健康产业基金案例

6、高和资本并购中华企业大厦案例

第三章 房地产金融创新工具和创新融资

**节 房地产轻资产运营的REITs与资产证券化

一、房地产资产证券化的**新政策动态

二、房地产资产证券化的基础资产种类

三、房地产资产证券化产品在交易所平台的转让

四、房地产资产证券化中关于会计处理与税务处理的政策及热点

五、房地产资产证券化中“专项资产管理计划”的实务操作要点

六、房地产资产证券化中“资产支持票据（ABN）”的实务操作要点

七、房地产资产证券化典型案例解析

第二节 REITs在全球的发展现状及国内发展的过渡性机会

一、REITs在全球的发展现状

二、标的资产在中国的REITs发展现状

三、房地产资产证券化的主要模式及要点解析

典型案例解析

1、中航红星爱琴海REITs项目

2、万科上海社区商业资产支持信托—交易方案

3、海印股份资产证券化项目

4、天房资产支持票据案例

5、中信苏宁REITs方案架构

6、上海浦东某商业广场资产支持信托—交易方案

7、、海航浦发银行大厦ABS

8、中信启航REITs

9、当代节能置业上海闵行拿地项目案例

第三节 房地产企互联网金融融资形式

一、房企直接构建互联网金融平台融资形式与案例

二、房企**第三方互联网金融平台融资形式案例

第四章、房地产企业不同融资方式的成本比较与决策

**节 房地产企业三种模式融资方式成本分析

一、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活

1、公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量

2、项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率衡量

二、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低

1、银行贷款：成本较低，但过于倾向大型房企

2、中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高

3、公司债：成本接近基准利率，大额审批不易**

4、可转债：成本极低，发行资质高于公司债

5、信托：成本走低，不再是融资主流

6、优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势

7、债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善

8、永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增

9、互联网金融：房企自建渠道成本较低，**第三方成本不低

三、REITs：集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高于银行贷款

第二节、房地产企业如何降低融资成本？

一、白银时代房企应多考虑股权合作，适时考虑SPO

二、高负债率房企多用股权融资，低负债率房企多用低息债权融资

三、低息债权融资普遍适用，小型房企普遍适合各类股权融资

四、重资产运营房企要多考虑股权融资，积极尝试REITs

总结