课程背景：

我国建筑业、房地产业自从2016年5月1日实施营业税改征增值税以来，随着建筑市场的日趁成熟和市场竞争的日益激烈，税务风险隐患越来越大。2017年，财政部修订印发了《企业会计准则第14号——收入》{财会【2017】22号}等4项准则，均于2018年1月1日起施行。2021年起所有建筑施工企业都要实施新收入准则。

以前，建筑、房地产业小微企业一直是核定征收企业所得税，建账不太规范。现在，税务机关要求实行查账征收企业所得税，对企业建账的规范性要求更高了。

对此，如何把握税收政策和新收入会计准则的应用，有效防范税务风险，强化建账建制和规范会计核算，是建筑施工企业面临的重大课题之一。

课程收益：

1、掌握企业管理者必备的十大实施理念；

2、掌握新收入会计准则的变化和对建筑、房地产业的影响及应对；

3、掌握新收入会计准则的具体应用；

4、掌握新会计准则下一、二级会计科目的规范应用；

5、掌握建筑、房地产企业常规实务问题处理；

6、掌握建筑、房地产企业重点实务问题处理；

7、掌握建筑、房地产企业疑难问题处理；

8、掌握建筑施工企业后“营改增”时期增值税税务筹划；

9、掌握建筑施工企业增值税销项税额的税务风险与防范；

10、掌握建筑施工企业增值税进项税额的税务风险与防范；

11、掌握房地产企业决策环节的税收筹划要点；

12、掌握房地产企业建造环节的税收筹划要点；

13、掌握房地产企业其他环节的税收筹划要点。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：建筑、房地产企业财务、税务、风控、项目管理等相关岗位

课程方式：案例故事导入、讲授、案例分析、课间活动、讨论提问、互动点评、课程总结

课程内容：

导  入  企业管理者必备的十大实施理念

**讲  新收入会计准则的变化和对建筑、房地产业的影响及应对

一、新收入会计准则的变化

（一）将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型

（二）以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准

（三）对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引

（四）对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定

（五）提出合同成本的概念，允许符合条件的资本化

案例分析  为取得合同发生的增量成本

二、新收入会计准则“五步法”要点与操作　

步骤一要点与操作

步骤二要点与操作

步骤三要点与操作

步骤四要点与操作

步骤五要点与操作

案例  “五步法”模型的具体应用与实操

三、新收入会计准则对建筑业的影响与应对

▲本讲互动与答疑

第二讲  新收入会计准则的具体应用

一、确认收入和合同变更会计处理

二、计量

三、合同成本

四、特定交易的会计处理

五、列报

六、衔接规定

七、应用案例

案例一  A企业风险和报酬的转移与控制权的转移时点

案例二  H公司与R公司安装合同账务处理

案例三  收入确认（一）（二）（三）

▲本讲互动与答疑

第三讲  新会计准则下一、二级会计科目的规范应用

一、新收入会计准则下一、二级会计科目的规范应用

（一）“主营业务收入”的规范应用

（二）“其他业务收入”的规范应用

（三）“主营业务成本”的规范应用

（四）“其他业务成本”的规范应用

（五）“合同履约成本”的规范应用

（六）“合同履约成本减值准备”的规范应用

（七）“合同取得成本”的规范应用

（八）“合同取得成本减值准备”的规范应用

（九）“应收退货成本”的规范应用

（十）“合同资产”的规范应用

（十一）“合同资产减值准备”的规范应用

（十二）“合同负债”的规范应用

二、其他新会计准则下会计科目的变化与应用

（一）债权投资（新）、持有至到期投资（旧）

（二）其他债权投资（新）、可供出售金融资产（旧）

（三）其他权益工具投资（新）、可供出售金融资产（旧）

（四）持有待售资产

（五）持有待售资产减值准备

（六）持有待售负债

（七）其他权益工具

（八）其他综合收益

（九）其他收益

（十）资产处置损益

▲本讲互动与答疑

第四讲  建筑、房地产企业常规实务问题处理

一、建筑劳务（区别劳务派遣），如建筑公司甲供材、包清工的建筑劳务怎么开票，工资等

   成本如何处理，外包与不外包的不同之处？  

二、完工进度和开发票时间不同，如甲方不付款，一般建筑公司不先开发票，但实际完工已

   经早需要开发票，会引起怎么样的后果，如何处理？

三、建筑劳务外包，人员很少，统计上如何处理？

四、**劳务公司派用工开票的社保和个税如何规避？ 合同怎么定，需要哪些附件？

五、支付挂靠建筑造价师酬金的个人所得税如何申报？该建筑造价师工作单位的工薪个人所

  得税申报有何关联？如何处理？

▲本讲互动与答疑

第五讲  建筑、房地产企业重点实务问题处理

一、差额扣除的“分包“包含哪些？承包给个人的劳务，可否差额扣除？

二、建筑业两种必须预缴增值税的情形，不预缴有什么风险？

三、机械设备租赁涉及的增值税问题，建筑企业取得免税农产品发票如何判断？可否抵扣，如何抵扣？

四、企业所得税收入与增值税销售收入纳税义务发生时间与暂时性差异会计处理。

五、取得个人去税务机关代开的发票，哪些需要代扣代缴个税？

六、劳务分包下总包方代发农民工工资应该注意的涉税风险

七、收入确认的时间点，增值税与所得税收入时间点的区别；

八、成本结转时，对于税收风险方面应注意点；

九、毛利率的确定，是否有标准；

十、跨年度的工程的税务风险；

十一、印花税是不是可以核定；

十二、个税的处理以及建筑业对于税务的现有政策的梳理；

十三、合同的风险与应对；

十四、关账的注意事项。

▲本讲互动与答疑

第六讲  建筑、房地产企业疑难实务问题处理

一、建筑业收取业主违约金、赔偿金的税务处理

二、业主从工程款中扣除违约金和赔偿金的税务处理

三、总包从分包工程款中扣除违约金和赔偿金的税务处理

四、总包从分包工程中扣除配合费或服务费或协调费的税务处理

五、业主从工程款中扣留质量保证金的涉税处理

六、不同类型企业合同流、发票流、资金流、物流“四流合一”的操作方法

七、如何完善增值税抵扣链

八、怎样解决地方建材（沙石等）无票据问题

九、怎样规避代扣代缴民工个税

十、“挂靠”问题处理

（一）挂靠工程的核心财税风险

（二）挂靠工程的被挂靠方和挂靠方应该如何管理发票

（三）挂靠工程的应该如何合法支取利润，避免虚开风险？

（四）“挂靠”工程帐目处理**选择方案

▲本讲互动与答疑

第七讲  建筑施工企业后“营改增”时期增值税税务筹划

一、如何从税负角度选择纳税人身份

二、如何规划增值税税负平衡

三、如何规划兼营、混合销售以及混业业务

四、如何规划租赁业务

五、如何优化采购运输费税负

六、建筑企业如何做好“甲供材料”业务的风险管控

七、建筑企业尽可能的签订包工包料的建筑合同

八、水电费管控

九、如何现划劳务独立以降低增值税税负

十、如何做好分散经营的涉税规划

十一、如何做好联合经营的税务风险管控

十二、如何做好资质挂靠的税务风险管控

十三、资质筹划

十四、采购模式筹划

十五、免税项目筹划

十六、纳税人资格筹划

▲本讲互动与答疑

第八讲  建筑施工企业增值税销项税额的税务风险与防范

一、增值税纳税义务人发生时间

二、视同提供服务应税行为

三、差额征税

四、销售额

五、价外费用

六、适用税率

七、兼营业务

八、销售收入完整性

九、规避取得虚开增值税专用发票的风险

十、销项税额风险点防范

▲本讲互动与答疑

第九讲  建筑施工企业增值税进项税额的税务风险与防范

一、增值税扣税凭证

二、不应抵扣而抵扣进项税额

三、应作进项税额转出而未作进项税额转出

四、增值税抵扣凭证的规定

五、抵扣率准确性的规定

六、进项税额风险点防范

▲本讲互动与答疑

第十讲  房地产企业决策环节的税收筹划要点

一、组织形式的税收筹划

【案例 1】

二、自建与代建选择的税收筹划

【案例 2】

三、土地使用权转让的税收筹划

【案例 3】

四、取得土地使用权后土地使用税筹划

五、决策阶段其他涉税筹划

▲本讲互动与答疑

第十一讲  房地产企业建造环节的税收筹划要点

一、建筑合同订立的税收筹划

【案例 4】

二、开发成本构成的税收筹划

【案例 5】

三、借款费用的税收筹划

四、配套设施处理方法的税收筹划

▲本讲互动与答疑

第十二讲  房地产企业其他环节的税收筹划要点

一、相关借款利息的税收筹划

二、利用建房方式的税收筹划

三、改变销售模式的税收筹划

案例

四、优化收入结构的税收筹划

案例

五、置业房地产大修理支出的税收筹划

案例

六、配套设施开发成本的税收筹划

七、不同住宅项目分别核算的税收筹划

案例

▲本讲互动与答疑

第十三讲  全面互动答疑与课程总结