【课程背景】

近几年来，随着我国城市建设向节约、集约化发展，以及高铁、城铁、地铁建设的快速化发展，以公共交通为导向的TOD开发模式，越来越受到政府重视和相关企业的青睐，成为社会资本追逐的新热点和投资领域的新“风口”。国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出：“要发挥好城市公交导向作用，建立城市公共交通与城市协同发展机制，打造公交导向的集约紧凑型城市发展模式，主动引导城市空间布局。”之后，国家和地方政府层面都相继出台了一系列支持TOD发展的政策。大型建筑与房地产企业如果能站在城市建设与发展的视角前沿，前瞻性地把握TOD模式的政策要领和发展趋势，适时实施项目介入，无疑将为企业抢占市场先机，赢得新的发展增长极。

【学员对象】

企业董事长∕政府相关部门负责人∕总经理∕总监∕部长∕经理∕投资与拓展

【课程收益】

1．了解当前TOD模式发展趋势与政策要领

2．熟悉TOD模式下项目拿地技巧、开发运营流程

3．掌握TOD项目市场进入策略与投资方向

【课程时长】1～2天

【课程主要内容】

**部分：TOD模式初探

一、TOD发展背景  基于城市集约化、紧凑化的发展现状

二、TOD发展契机  技术发展、城市轨交发展、高铁4.0的发展

三、TOD概念

1、概念的提出

2、TOD=公交站点 核心商业区 办公区 开敞空间 居住区 次级区域

四、TOD的类型分析（TOD的研究重点是什么）

1、轨道新区  【案例分享】南京地铁5号线大校场站

2、高铁新城  【案例分享】徐州高铁新城

五、为什么要研究TOD（即TOD模式的重要作用）

1、从各个维度看TOD的重要作用

①　从用户角度，出行方便，工作方便

②　从企业角度，招聘方便

③　从政府角度，促进城市发展，提升业绩

2、我们选择物业的基本点

④　位置、配套、环境、交通等

六、TOD有哪些经典模式

1、日本模式：“轨道” “商业”模式

2、香港模式：“轨道” “物业”模式

3、新加坡模式：“捷运” “新市镇”模式

第二部分：我国TOD发展的痛点及需要关注的问题分析

一、TOD发展的基本特征

“三多两高”（多交通、多主体、多客群、高价值、高强度）

二、TOD痛点分析

1、多交通带来的问题

1) 交通枢纽内部空间冗杂，物业开发强度与价值不匹配；

2) 交通枢纽与其他各个交通方式之间换乘距离较远，客流容易引起对冲；

3) 交通枢纽与城市既有环境、物业开发等产生严重割裂

2、多主体带来的问题

①　城市负空间碎片化、简单化管理

②　出现较多的“两不管”地带

③　缺乏有效的统筹管理主体

④　城市各地块之间各自为政

⑤　交通组织平面化

⑥　地下交通相互隔绝

3、高强度带来的问题

1) 大城市病：

2) 比如高强度开发带来的交通拥堵

3) 货运垃圾、空气质量差、能源消耗大等问题

三、TOD需要关注的问题

1、建立协调机制，促成轨道交通与城市规划更有机的结合

2、特别关注多种交通方式的系统性整合

3、把握开发强度、注重业态策划

4、地上、地下的统筹设计、运营、管理

第三部分：TOD项目设计、开发与运营全过程精细化管理策略

一、TOD项目开发全过程体系设计（类比房产开发全过程）

1、顶层设计，总体规划：进行片区的整体规划，交通站点的规划设计

2、明确主体，明确权责：明确投资主体，以及投资主体与政府之间的权责

【案例分享】南京地铁1号线晓庄站

3、开发计划，及时反馈：明确TOD项目的规模，进行策划、规划与设计

【案例分享】深圳大运城市综合交通枢纽工程

【案例分享】宿州绿地高铁新城项目之商业专项

【案例分享】珠海市有轨电车上冲TOD小镇

【案例分享】绿地上海青浦站绿地中心

4、开发建设，结果导向：项目的开发建设、招商运营运营

【案例分享】深圳万科大九州地铁上盖项目

5、利润分配，成就共享：轨道交通建设的利润，与政府共享

【案例分享】东莞轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）

6、反哺交通，合作共赢：轨道交通公司将所得利润用于运营和维护交通建设

【案例分享】成都轨道交通地产集团第三批次TOD一体化设计6标段合同

二、针对TOD项目开发过程的特殊性，提出TOD开发新模式

1、发展模式：立体产权、一体化运营

2、发展愿景：多方共赢、高效便捷、绿色生态、智慧安全、高质运维

【案例分享】绿地亳州城市空间站

三、TOD项目开发新模式的三大策略

1、设计策略：地上地下一体化策略、地下空间的联接、交通一体化策略

【案例分享】深圳市绿地明光城项目

2、运营策略：立体产权，一体化运营策略

【案例分享】徐州地铁-徐州站上盖物业项目

【案例分享】绿地亳州高铁新城

3、开发策略：产品优化策略、TOD核心区域开发总包模式

【案例分享】宿州绿地高铁新城项目

四、OD项目8大赢利点深度分析

1、土地溢价：政府将需要开发的土地以较低的价格卖给地产商或轨道公司，当轨道交通建成之后，该地块由生地变成了熟地，那些未开发建设的土地自然升值

2、物业开发：TOD项目的开发，如地产开发、商业开发等，因此实现物业开发的收入

3、物业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益

4、融资利润差：对央企特别有效

5、商业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益

6、品牌输出：TOD项目的成功经验，吸引政府、轨道公司、开发商借鉴学习

7、顾问咨询：当房产企业成功运营TOD项目后，其成功经验可以延伸出顾问咨询服务，主要由运营团队来完成

8、票务收入：地铁、公交等的票务收入

【案例分享】香港港铁

总结：课程回顾