打造高品质城市综合体运营实务

（开业前）

序言（略）

商业地产、城市综合体、购物中心基本概念阐述

商业地产、产业地产、文旅地产等主题地产表现形式

典型案例简介：华润万象城（汇）、万达广场；温州华鸿智造新城；华侨城文商旅系列（南京、宁波）。

此部分内容用于快速和受训者建立共同语言，**对典型案例的简单介绍，让受训者对行业发展及商业在不同地产形态的特点有基本感性认识。

**部分 如何从产品和运营模式角度规划高品质的城市综合体

打造一个高质量的城市综合体项目始于对项目的整体策划、规划和设计，包括但不仅局限于结合建筑、开发有关的规划和设计，更应该关注未来商业功能使用的合理和提升价值、各种产品组合合理产生的协同效应，以及由于对项目的思考和策划不充分带来项目先天不可弥补的瑕疵，对日后经营的巨大影响。

一、 产品组合模型和现金流利润之间的关系

销售和持有商业的组合原则和分割技巧

销售和开业节奏的配合

二、 商业功能业态、规模体量、区域位置及形态等多方面系统定位

整体定位、交通组织、客群互享……

三、 经营和管理模式策划

产权商铺的售后统一管理

自持商业的精细化运营管理

物业管理和经营管理的协同

四、 商业规划设计前置

设计任务书交底

对前期设计任务的完善和优化

第二部分在商业开业前运营阶段可能出现的风险及应对策略

   打造一个高品质的城市综合体是一项复杂性高、难度极大的系统工作，任何一个细节或工作环节的疏漏都有可能给项目建设和商业开业筹备带来风险甚至不可逆的损失，因此，过程中风险点的识别和也测，及时制定防范机制是保证项目成功的关键。

一、 规划设计缺失或缺陷可能导致的物业瑕疵（结构、机电、动线、停车…）

应对：制定标准、合理前置、过程动态优化修正

二、 定位不精准引发的招商困难，尤其是主力店难以突破，招商速度和品质影响开业

应对：科学的商业定位，充分招商策划和组织实施

案例：如何制定招商决策文件

三、 交叉施工管理失控引发的项目建设及商户施工不协同、大量拆改造成成本增加和浪费、影响工期和开业、不可挽回的施工缺陷和瑕疵

应对：制定横向工作协同机制、计划管理整合项目开发和开业筹备计划、以终为始的目标管理

案例：如何制定开业筹备计划

第三部分  四大模块重点工作操作要点和实务

此部分内容围绕着城市综合体在商业开业前**重要的四部分工作重点展开，就定位研策、规划设计优化、交叉施工管理、招商组织详细给出实操技巧和方法。

一、 研策定位

研策三步工作法：市场研究、消费者研究、商户摸底

商业模型模拟：功能业态结构模拟、平面图和划铺初稿、得铺率和收益平衡、品牌意向落位

商业收益测算：租金收益及标准、开办费用估算、销售和持有的现金和利润平衡

二、 规划设计优化

理解规划要点基础上完善设计需求、给出设计任务（计划）书

满足商业使用的各分项设计协同优化

商业规划设计优化要点（消防、交通、机电、空调、排烟和燃气…）

三、 招商组织

1、 满足定位基础上的招商策划

组建高水平的招商团队

拟定系统合同体系

制定招商政策和内部审批流程

招商应急预案

2、 高效务实的招商落地

主力店招商谈判策略和节点

重点品牌招商谈判策略和节点

各业态配比的动态平衡

商业创新和机会选择

3、 招商进度把控

预热期、全面启动期、冲刺期、收尾期

建立招商资料库

储备战略合作伙伴

招商风险控制（招不满、降租金、掉铺…）

四、 交叉施工管理

理清项目交叉施工和商户交叉施工界面和流程

重要的阶段性交接验收

制定商户二次施工及装修管理标准

遗留问题整改机制和措施

满足商业经营功能的适当工程条件预留（电量、运力、排烟、下水、排油…）

高度重视一次、二次消防验收。

第四部分：案例研讨和分析（略）

视企业和项目情况安排典型项目和案例讨论