**章 传统拿地模式的思考

一、从概念开始

（一）交易对象

（二）交易物品

（三）交易方式

（四）交易价格

二、代表性企业的拿地和战略关系

案例：融创地价表、万达地价表、华夏幸福基业地价表、碧桂园地价表、万科地价表

三、共性研判

（一）房地产开发的意义

（二）主要阶段：拿地、研发、建设、营销

四、共性解读

（一）专注单一特定类型土地的意义

（二）寻求与政府、央企某一种特定结合的意义

五、与政府结合的传统形式

本节探讨在过去的20年里，开发企业与政府结合的各种形式，以下形式仍需结合招拍挂

（一）中心城区企业、机构的外迁（济南东进模式的广泛应用）

（二）城中村改造（棚户区改造等老城区改造）

（三）新农村建设（河北省的失败）

（四）参与新区规划土地一级开发或一二级联动（城投公司）

（五）基础设施或公共服务建设换取土地（东方园林）

（六）产业园区开发换取土地（光谷）

六、传统拿地模式面临的主要难点和应对手段

（一）财政收支两条线的影响

（二）规划体系的合规性

（三）新增建设用地指标限制

（四）一级开发招标机制

（五）地方融资平台融资机能丧失

（六）楼堂馆所禁建对政府主导型新区造城模式的毁灭

案例：万达长白山的转型

第二章  现行土地管理机制下土地运营与拿地模式实操

一、规划体系和国土资源体系的关系

（一）三大规划体系的意义

1、总体规划

2、控制性规划

3、土地利用规划

（二）一二级土地开发的规划体系合规性

1、二级土地招拍挂的规划体系

2、一级土地开发的规划体系

案例：国土规划调整程序

二、一级土地开发的三大节点

三、一级土地开发的合规性

四、传统拿地模式实操案例：华藏世界合作合同

五、一级开发的土地成本确认

案例：丁字湾南海新城

六、二级招拍挂的经验分享

（一）从土地出让计划开始

（二）挂牌条件设计

（三）竞价策略

（四）摘牌后调容----玩不起的猫腻

（五）账户可以解决标底

（六）临场授权

（七）参与就是获利

（八）阻击获利

课堂练习一

实战模拟：挂牌

第三章 土地制度变革与拿地模式创新

一、从产业展开对政府需求的研判---与政府结合的升级模式

二、从政府职能展开全新的结合模式

案例：中新生态城

解读：生态文明

三、引导政府的政绩观念之一：新型城镇化与精明增长

案例：案例：村不动、城入乡的三道湾镇和槟榔河村

四、引导政府的政绩观念之二：产业升级

案例：北京朝阳：科技CBD

案例：京津冀一体化规划

案例：海口观澜湖

案例：合众人寿

五、农村土地的流转和土地市场改革对土地价格的长期影响

六、机遇下的拿地和土地运营模式

七、央企合作路径

案例：各公司融资成本

解读：社会资源向央企和政府倾斜

案例：地铁公司和地铁上盖

第四章 土地评估及拿地风险规避

一、传统教科书的土地估价方式

（一）传统估价方式

（二）不可操作性

二、具备实操性的土地评估工具：战略选择和行动评估矩阵

三、进入城市和区域的评估模型和拿地风险

四、单一地块的评估模型和拿地风险

五、待定土地的开发技巧

六、二手土地拿地实际操作程序和风险规避

课堂练习二

实战模拟：土地战略评估