【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程收益】

【课程大纲】

模块一  前期开发阶段的税收筹划

一、房地产行业的当前外部环境分析

1、贸易战影响

2、融资成本影响

3、税制改革影响

二、房地产企业开发模式

（一）招拍挂方式取得开发土地（一级市场）

1、招拍挂方式简介

1）招标投标流程

2）竞拍保证金

3）拍卖竞得土地手续

2、谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？

1）、土地出让合同签订及变更

2）、业务三流一致的税前列支限制

3、拿新地的类型

1）、净地？毛地？

2）、生地？熟地?

4、耕地占用税由谁承担？

1）、土地出让金中是否包含耕地占用税

2）、出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳

3）、核算科目--应交税费？

5、招拍挂环节几种税？交税时点？计算方法及会计处理

1）、增值税

2）、契税

3）、印花税

4）、房产税

5）、土地使用税

6）、拆迁安置、棚户区改造优惠  财税（2013） 101号土地使用税、印花税

6、土地取得成本的确定

1）、土地成本确定

2）、土地成本的分摊

7、买地开发房地产项目与拿地自建自用的土地财税处理差异

1）、入账成本差异

2）、税款抵扣差异

（二）划拨方式取得土地

（三）二级市场取得土地开发模式

1、单独从二级市场买地

1）、买入老项目土地

2）、买入新项目土地

3）、买入带地上物的土地

4）、以物换地 以地换房、以房换地如何确定计税依据

（四）收购烂尾楼模式取得土地

1）、**收购其他股权获取该公司开发的在建项目。

2）、土地或在建项目转让。

3）、取得烂尾楼土地的成本及票据

4）、取得破产清算项目土地的成本及入账票据

5）、营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出资，共同立项开发。

1）、代建代售模式

2）、合作双方的名义办理审批及许可

2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发

3、获得以土地使用权出资的投资

4、整体产权转移

（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？

1、拆迁还建

1）土地取得成本的确定

2）土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？

3）拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？

4）拆旧换新过程中的更名行为

5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？

2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

1）、冲减开发成本的情况

2）、计入补贴收入的情况

3）、计入营业收入的情况

三、新老项目土地的划分

1、新老项目并行，取得土地款项处理

1）、新、老项目的增值税计税方式

2）、同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税

3）、新老项目并行时的不可抵扣部分

2、进项税额抵扣限制

1）、拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？

2）、老项目新项目的土地同时存在如何把握不得抵扣进项？

4）、增值税新老项目划分与土增划分有何不同？