全面营改增&大数据征管&金税三期&国地税进行合并&税率发生重大变化&税务稽查新模式等施行，税收“强制规范”新时代的到来下，本课程从购地、项目（公司）设立、谈判、开发、销售、清算以及注销各阶段，提前注意并规划好组织设计、土地方式、建设以及销售、清算等主要环节的税收疑难问题。 特别是在销售与项目清算的环节，课程从扣除项目金额以及收入的各个方面讲解清算中的重点及难点，厘清需要准备清算的必要资料，并以案例解析清算实务，指导企业财务人员准确进行会计核算，解决企业财务人员在项目清算过程中的种种困惑。 另外本课程，

【课程大纲】：

引子

上篇 房开企业土地取得与建设环节税务争议与风险防控

**节  土地的取得环节税务疑难问题化解与风险防控

一、土地使用税的开始交纳时点问题化解与风险防控

二、不同征地方式的税负比较与风险防控

三、股权收购方式取得土地&股权溢价的筹划

四、联合开发与挂靠税收问题化解与风险防控

五、代建&BT置换土地税收问题化解与风险防控

六、土地价款返还的税务处问题化解与风险防控

七、规划红线外支出的处理与税务风险防控

八、拆迁补偿费入账凭证税收问题化解与风险防控

九、契税计税依据税收问题化解与风险防控

十、土地出让金减免&契税问题化解与风险防控

第二节 项目公司设立环节税务疑难问题化解与风险防控

一、企业股东身份与税收待遇差异问题化解与风险防控

二、转让股权的涉税问题化解与税务风险防控

三、异地设立项目公司的企业组织形式与风险防控

四、筹建期业务费用问题处理化解与风险防控

五、企业为个人购置资产的税收风险与控制

第三节 项目开发的前期规划立项环节疑难问题化解与风险防控

一、项目设计设计费疑难问题化解与风险防控

二、分期立项疑难问题化解与税务风险防控

三、开发成本项目设置疑难问题化解与风险防控

四、全面财务预算疑难问题与化解

第四节 工程建设施工环节税务难问题化解与风险防控

一、建筑工程合同（混销&甲供）税务难问题化解与风险防控

二、增值税体系下票据结算税务难问题化解与风险防控

三、总&分包工程税务难问题化解与风险防控

四、跨地区施工税务难问题化解与风险防控

下篇  房屋销售与项目清算环节税务争议化解与风险防控

**节 企业开发项目的清算流程与步骤暨案例解析

一、土地增值税清算时点确定争议化解与风险防控

二、房地产开发项目分期税务争议化解与风险防控

三、开发产品的类型与两分法OR三分法

四、收到《清算通知书》后企业如何提供相关资料

五、税务机关清算审理过程及税企沟通技巧

六、收到《清算结果通知书》后需要注意的问题

第二节 企业开发项目清算收入涉税争议化解与难点解析

一、土地增值税的征收范围及问题解析

二、土地增值税在清算时的收入是如何确认

三、土地增值税在清算时代收税费是否计入收入

四、销售面积与可售面积的数据关联性是如何审核的

五、非直接销售和自用房地产的收入是如何确定的

六、低价售房给职工&亲戚等是否调整企业的收入

七、车位&车库&地下室的收入归属问题如何解决

八、公共配套设施的实际用途对收入与成本扣除的影响

九、 开发产品非货币销售行为的销售价格如何确定

十、房地产转为企业自用或用于出租等商业用途是否征收

十一、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入如何确定

十二、未开具发票未签订销售合同但实际已投入使用的收入如何确定

十三、未开具发票未签订销售合同但实际未投入使用的收入如何确定

…………..

第三节 企业开发项目清算时成本扣除涉税争议化解与难点解析

一、土地增值税清算扣除项目的确认要点与解析

二、实际支付开发成本费用的截止时间要点解析

三、土地增值税清算扣除项目时对面积审核的注意要点

四、土地增值税清算扣除项目金额是如何计算与分摊

五、取得土地使用权所支付的金额与审核要点解析

六、房地产土地增值税清算时开发成本与审核要点解析

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费审核要点

3、建安工程费审核要点

4、基础设施费审核要点难点与案例解析

5、公共配套设施费的审核要点与难点解析

6、开发间接费用审核要点与难点解析

7、房地产开发费用的审核要点与难点解析

8、土地使用权金额和开发成本之和的加计扣除要点与难点解析

9、“九项费用”在土地增值税清算中的具体处理

第四节 企业开发项目清算时特殊涉税争议化解与难点解析

一、清算后再转让房地产如何确认扣除成本

二、房企开发产品用于拆迁补偿时如何清算与扣除

三、合作建房和企业合并如何清算与扣除

四、不动产投资如何清算与扣除

五、股权转让特殊情况如何清算与扣除

六、利用闲置专项借款对外投资取得收益是否冲减利息支出

七、质量保证金的扣除问题如何解决

八、土地闲置费不得扣除问题如何解决

九、评估费用可否在计算增值额时扣除的问题如何解决

十、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

十一、出售旧房应纳土地增值税税额的计算问题

十二、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法是什么

十三、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税

十四、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算问题

…….

第五节 企业开发税务筹划方法与技巧运用案例解析

一、土地增值税纳税筹划核心与软件快速运用技巧

二、增值税纳税筹划方法与政策运用技巧暨案例解析

三、企业所得税税纳税筹划方法与政策运用技巧暨案例解析

总结