v 课程背景 | Teaching background

自2018年始，国内开始全面中止银行业为房地产行业贷款输血，以万达为首的利用银行授信巨额贷款获得资金开发商业地产的开发商们，遭遇其发展史**大的变数与困境，因此万达也是目前地产集团中转型**为坚决的，当然大地产商如何转型，还有很多值得探讨研究的话题。用万科主席郁亮先生的话说，习惯了挣快钱、高利润的开发商，很难接受细水长流的缓慢挣钱方式……

对于大多数中小房地产企业来说，谨慎拿地（包含严控开发成本）、做好产品与市场定位、保证去化速度和花样融资就成了新时期的四项必修课，因此，市场上这些类型的课层出不穷。

对于商业地产来说，本身就属于高风险高收益行业，进入门槛高，做好了收益长久稳定，做不好痛不欲生，但由于中国商业地产市场的严重不均衡性，一线城市没机会，不代表三四线城市没收益没机遇，甚至商业地产的下沉往往能带来惊人的收益，与住宅市场很不一样。但是，商业地产的机会只留给有丰富经验与执行力的团队或投资者，对于大部分住宅企业来说，与其自己学，不如找一个合适的战略协作者，当然，能不能找到还是要看自己懂不懂，学习的过程就显得非常必须。

很多住宅的开发商当年疾驰快跑带来了很多商业资产的闲置，由于对商业的不重视、不尊重带来严重的设计及市场定位缺陷，以致于后来再补救都很难，当下中国闲置或者不良的商业地产是非常惊人的，带来了严重的资源浪费与开发商资产不良率，因此，除了上面的四项必修课，对于闲置商业资产的整合与盘活，也是众多中小开发商迫在眉睫的事情。

作为中国当下社区商业地产技术研发**猛人，商业地产资深级实战专家，邢韬老师应许多学员的要求，开发了2019年商业地产**新课程《商业地产销售与招商运营如何深度结合？》，以帮助更多的开发商看清商业地产的时局，走出困境，同时，亦能帮助更多目前处理商业地产为当务之急的开发商理清思路，找对转型方向，把不良资产变为优质资产，从而获得企业的永续发展。

v 课程收获| Course harvest

1、充分利用16年从事商业地产的宝贵经验积累，从市场研判、商业定位、规划设计、招商销售实践到**终的运营管控，精准解析商业地产如何能够合理利用市场规则，完成租售结合的完美退出方案，保证商业地产开发商从前期到后期的平稳过度，资金平衡。

2、获得对您开发的非标商业项目提供一对一的分析指导。（非标商业地产指的是：非常规型购物中心，如街区型购物中心、主题商业街等，不能套用常规思路的项目）

3、对于正在转型的地产开发商来说，可以对如何转型商业地产有较深的了解；

4、对于销售团队如何做好当下工作，提出系统性指导和工作困境解决建议；

5、已经运营的项目如何补商、企划、精准管控而非过度管控，**终完成租金与物业双升值；

6、亲身操盘的商业地产商铺销售与社区商业招商运营案例分享。

v 参会对象 | Course participant

1、有商业项目在开发或在运作的开发企业及相关企业的集团各中心总、项目总经理、副总经理、营销总监、运营总、招商总、设计总、营销策划经理、招商经理、销售经理、物业公司等各环节、各领域管控线的管理层。

2、商业地产的招商团队、销售团队、运营管理团队。

3、商业地产的投资者或者决策层，特别是三四线城市的或者在地方有一定开发规模的综合用地开发企业的内训。

v 课程主讲专家 | The keynote speaker of this course

邢老师

现国内某商业管理公司创始人及执行总经理，国内罕见的商业地产全领域精通专家，中国非标商业地产领域灵魂人物，商业资源产业资源众多，尤以日韩商家资源为擅长，中国社区商业工作委员会专家，发起并筹建了中国社区商业地产市场化联盟，会员企业众多。

国内市场**早的商业地产操盘手之一，99年进入百货行业，03年进入商业地产行业，从业经验超过15年；全国知名商业地产、产业地产领域讲师，学员涵盖500家地产开发商，超过4000名。招商、鲁能、北京天鸿、北京城建、美国捷得、日本盖德等多家知名开发商或海外设计机构专属合作服务商，多个综合体、商业街区、社区商业项目的前期筹备、规划设计、市场定位、物业改造、招商营销推广、运营管理全程服务商，万科、保利、远洋、中建三局、深圳前海、郑州公共住宅等集团公司特聘授课专家。

作为中国社区商业地产核心技术集大成者，中国商业地产资深专家、商业市场数据专家，行业理论贡献、商业模式创新、市场营销实操心得、产品线研发，著有10项方法论和12套数据模型，多项业内专利和**知识产权，引领全国商业地产市场创新，观点被多家媒体引用。

邢老师是目前国内擅长招商运营与商铺销售相互结合、策略配合为数不多的实战专家，在上海、北京、江苏常熟、徐州，河南郑州、许昌均有均有在租售结合操盘中的项目，尤为擅长借助招商及运营之力，把死盘带活、商铺使用权销售等疑难杂症类项目，贯彻了创业以来的公司座右铭：中国非标商业地产领域强悍服务商、始终如一的价值发现与策略提供者！尤其擅长将社区商业地产的租售结合，把偏远地段的商铺价值发挥到**大，经常创造社区商业商铺还能半年带客1000组以上、已经无人问津的项目邢老师接手半年商铺销售业绩过亿等销售神话的真实创造者

   作为早年在华夏幸福基业固安工业园区的招商总监，邢老师在产业地产的定位与招商、运营实践领域，亦有颇多建树，成交客户众多。策划并执行了上海e通世界、上海8号桥改造、慈溪智慧谷、北京24H齿轮场、南宁美地创意园、南宁嘉丰文创园等项目。目前也在参与筹建房地产信托基金、海外品牌及动漫IP引进到内地等工作。

v 分享内容 | Share content （一共8章，匹配8节课，两天，每节课1 . 5小时左右）

现代运营视角看社区商业地产开发与优化

1、到底什么是社区商业？

分享社区商业发展的历史沿革、**新前沿动态、社区商业的**分类方式、商业的能级评价体系、社区商业的能级评价体系；

1.1 社区商业的上位规划

1.2 社区商业的历史沿革

1.2.1 历史上的社区商业

1.2.2 城市发展进程下的社区商业

1.2.3 互联网时代社区商业

1.3 社区商业的分类

1.3.1 生活型社区商业

1.3.2 商务型社区商业

1.3.3 高端社区商业

1.3.4 文旅型社区商业

1.3.5 养老型社区商业

1.3.6 复合型社区商业

1.4 判断社区商业的能级

1.4.1 商业能级评价体系

1.4.2 社区商业能级说明

2、社区商业运营体系之善定位

一个项目开始运营前或者运营中遇到的很多困局，都是需要二次定位来辅助的，二次定位作为项目早期定位的一种修正，显得十分必要，需要分析的内容与营销阶段也截然不同，本章节带您梳理和分析：从运营角度，项目该如何定位？

2.1 土地价值分析

2.2 人口分析

2.3 交通分析

2.4 物业摆放形态分析

2.5 商业价值分析

2.6 市场可行性分析

2.7 定位推导体系

3、社区商业运营体系之造颜值

商业地产目前的竞争已经武装到牙齿，这种PK同样弥漫到社区商业，但社区商业的成本投入有限，不可能像购物中心一样烧钱，拿着十分之一的成本，您知道该如何打造项目的颜值吗？

3.1 始于颜值，终于气质

3.2 住宅开发商常见的误区

3.3 租售结合的本质

3.4 如何**NB设计打造颜值？

3.4.1 建筑设计

3.4.2 室内设计

3.4.3 景观设计

3.4.4 灯光设计

3.4.5 公共艺术装置

4、社区商业运营体系之引客流

不同于百货以货品为核心，客流是购物中心运营的根本，社区商业同样如此，问题是大多数社区商业根本没做过客流分析，以某瑞的模型就是拿圆规画个圈，再加上所谓的大数据，这种客流分析是十分原始的，所得结论也谬以千里，以此为基础去运营，无异于把大学生派到战场上去送死。谁是你的客流？又如何吸引客流？

4.1 再次分析谁是你的顾客（顾客画像）

4.2 你的顾客在哪里你就去哪里

4.3 消费者调研问卷

4.4 消费趋势分析

4.5 功能与便捷仍是重要的引流点

5、社区商业运营体系之促转化

有些项目叫好不叫座，花了大价钱引来了客流，转化率却不高，究其原因是招商出了问题？还是陈列出了问题？还是导视系统与配套设施出了问题？还是VIP、会员体系出了问题？您务必要清楚，商业是有气场的，这种气场创造不易，一旦形成气场，也就成为对手难以逾越的鸿沟。

5.1 招募好品牌

5.2 找到好产品

5.3 创造好服务

5.4 场景化体验

5.5 社群体系的建设与运营

5.6 会员体系再升级

    5.7 优秀的活动策划

6、社区商业运营体系之保安全

经常有人把商管与物管相混淆，认为商管不过是物管的升级版，因此，肥水不流外人田，咱们自己家里找点人就把商业管理和物业管理一起做了，这种家族企业思维**终会害了项目，一个项目每况愈下，**后股东方出局，想赚的钱没赚到，还赔钱的企业大有人在，与其省钱找个庸医或者道听途说，不如花应该花的成本，找对靠谱的人，才是商业**终赚钱之道。

6.1 项目运营保障体系

6.2 商业物业管理公司介绍

6.2 项目巡场经验谈

6.3 运营中的防范经验

6.4 意外事件的发生与公关

6.5 商业管理团队的管控与激励

7、社区商业运营体系之增收益

无论运营成功与否，任何一个项目对于收益的要求都是越来越高的，如何不断的与时俱进，创造经营之神话，这并不仅仅是财大气粗就能做到的，在凯德、印力都已经卖身给万科的今天，社区商业更是一片哀鸿遍野，社区商业如何迎来自己的春天？这需要既会省钱，也会赚钱。

7.1 如何确保高效运转？

7.1.1 商家调整

7.1.2 面积调整

7.1.3 租金调整

7.1.4 促销活动调整

7.2 如何增加运营收益？

7.2.1 外租区

7.2.2 广告位

7.2.3 增值服务与异业联盟

7.2.4 品牌的建设与维护

7.3 物业价值的增长潜力

8、社区商业运营体系之真案例

商业需要创新不止，**的学习手段就是找对老师，看看人家是怎么做项目的，社区商业项目如云，邢老师精选了不同类型的代表案例，带您看遍成功与失败的典型项目。

8.1 自发型原生态社区商业案例

8.2 销售型社区商业案例

8.3 自持型社区商业案例

8.4 增值型社区商业案例

8.5 完美终极版社区商业案例

总结与答疑（额外赠送30分钟答疑时间）