设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%以上：房地产设计阶段成本控制及精细化管理培训;如何在实现产品价值，保证产品质量的前提下，实现成本优化与管控最佳?大量的统计数据和实践表明，设计阶段的成本管控对房地产项目工程成本的影响程度大于75%。道理虽懂，但实际工作中，不同管控模式的房地产企业对设计阶段的成本优化与管控的态度不一，操作方式方法更是千差万别。不同的态度、不同的做法，导致工程成本控制结果大不一样。

本课程通过实战经验总结和经典案例分享，重点讲解房地产项目设计各阶段的成本管控思路、方法及手段。并详细解读建筑、结构、机电、景观、装修等各专业设计优化的关键点，并从设计中成本管控盲区及教训中借鉴经验; 掌握标杆企业设计阶段成本管理思路、方法及原侧; 了解结构成本优化的一些重大关注点; 从大量案例中分享设计的各个阶段控制成本的经验和方法; 在成本控制的同时，如何保证工程的质量和项目的品质。

**部分：房地产设计阶段的成本优化与管理 

一、成本管理的思维与理念

(一)设计成本优化的价值与意义

1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要

2、树立三个正确的成本观及一个管控原则

(二)当下房地产设计阶段管理现状及问题剖析

二、住宅产品关键环节的管控：案例及经验分享

(一)规划总平面图成本优化(附：规划设计审核表)

1、总图概念规划设计创造大化价值

(1)总图决定了产品的形态和空间品质

(2)总图决定了景观的格局

(3)总图决定了物业管理的基础

2、多业态组合拉升土地价值实现高溢价(案例：江苏连云港xx华府)

3、外联攻关利用调规化不利为有利

(1)突破限高(案例：广州xx御景湾)

(2)住改商(案例：无锡xx官邸)

4、用足容积率与建筑密度保证效益大化

(1)利用阴影区完成商业指标(案例)

(2)提高容积率的三个有效方案(案例：长春xx绿洲)

(3)利用公寓充商业指标(案例：宁波象山xx御景湾)

(4)配套商业以街铺代Mall减少持有压力(案例：合肥xx悦城)

5、尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间

利用法规打擦边球——“偷”面积手法一览

6、不平衡使用容积率是提高货值的有效办法(案例：合肥xx悦城)

7、人防工程自建与缴费另建的决策

8、单体布局与竖向关系处理(案例)

9、规划布局对不利因素的规避(案例)

10、户型档次与景观价值匹配(案例)

11、规划中首期优先开发的优点(案例：哈尔滨xx名都)

12、地下室(地库)是设计成本优化的“重点地带”

13、小区规划设计指引(案例)

(二)户型设计的成本优化

1、户型分布图(定位表、户型指标配比表)(案例：江苏淮安xx华府)

2、户型八大要点(案例：武汉xx锦江)

3、建筑风格对成本的影响(案例：福州xx宜家)

4、外立面优化要点及原则(案例：福州xx悦城)

5、平立面细化

(1)平面细化图的目的方法

(2)平立面细化图的制作规定

(3)各专业审核要点

(4)审查回复(表)

(三)小区会所设计的成本优化(案例：恒大标准会所)

1、遵循必要化的设置原则

2、规模优化

3、功能优化

4、位置优化

5、泛会所概念

(四)某地产公司限额设计参考意见(表)

1、设计费限额

2、结构设计限额

3、外窗型材及玻璃选型

4、外立面装饰限额

5、公共部位装饰限额

6、园林景观限额

(五)标准化与成本控制

(六)结构设计成本优化

1、结构成本占到建安成本：40-60%

2、和建筑及设备专业有关的技术关键点

(1)控制层高的意义

(2)设备管道空间与梁的共同优化

(3)避免结构转换(案例：福建双龙项目安置房)

(4)灵活利用结构选型解放建筑空间(案例)

(5)局部利用厚板创造完美空间(案例)

(6)地下室结构顶板覆土厚度的优化控制(案例)

(7)住宅中的结构梁的高度位置应充分服从建筑功能(案例：福州xx悦城)

(七)景观设计成本优化

1、园林景观设计原则指引(案例)

2、前期规划概念设计优化的3个主要管控要点

3、方案阶段设计优化8个主要管控要点

4、初步设计优化6个管控要点

5、施工图设计优化在考虑施工现场的要求

6、景观设计合同的“三控”原则及清单分项报价法

7、优化细节汇总

(八)精装修过程设计成本优化(案例：福州xx江南水都两项目)

着重探讨对室内空间的认知与理解

(九)重点分享一别墅盘成功设计优化案例(福州xx旗山观山府)

(十)机电设计优化点滴经验汇总

三、房地产设计成本优化的管理思路及方法

(一)房地产设计管理体系下的成本管理

1、房地产开发运营的框架图

2、影响成本管理的关键流程阶段

3、设计成本优化涵盖专业与内容界定

4、设计成本优化职责划分与各部门的参与配合

(二)房地产设计优化方法

1、设计优化的事前控制

(1)设计部开发前期介入{了解相关条件(附表)｝与政府博弈趋利避害。

(2)选择一个优秀的设计团队事半功倍。

(3)标准合同(方案和施工图)的应用助执行力提升。

(4)中标单位对风险的承诺避免无效成本产生

2、设计优化的事中控制

(1)概念规划及方案设计阶段三原则

(2)(扩)初步设计阶段(建筑专业、结构专业、机电专业)

各专业方案做四性(技术性、专业性、经济性、时间性)比选

(3)施工图设计阶段

(4)主要材料设备的选型(电梯、空调等)

(5)实现少设计变更几个行之有效的办法

小结：

1、概念及方案阶段设成本优化重在定性

2、施工图阶段设计成本优化定性与定量并重

(三)设计优化成果的落地与实施

(1)完善甲方设计标准是基础

(2)坚持全程优化设计，采取传统工序前置，工序并联作业

(3)重视长期性工作

(4)强有力的管控流程是保障