课程背景：　

我国建筑业、房地产业自从2016年5月1日实施营业税改征增值税以来，随着建筑、房地产市场的日趁成熟和市场竞争的日益激烈，税务风险隐患越来越大。

对此，建筑业、房地产业如何在透析投融资、生产经营、并购、拿地等各环节税务问题的基础上，采取应对措施，有效规避税务风险，合法从事税务筹划，是当下面临的重大课题。

课程收益：

一、掌握企业管理者必备的十大实施理念；

二、建筑企业甲供材、甲控材和”五流合一“的税务处理

三、掌握建筑企业违约金、赔偿金、配合费和质量保证金的税务处理；

四、掌握建筑企业后“营改增”时期的增值税税务筹划；

五、掌握建筑企业增值税销项税额的税务风险与规避；

六、掌握建筑企业增值税进项税额的税务风险与规避；

七、掌握建筑企业增值税其他风险与规避；

八、掌握房地产企业土地取得阶段的财税处理技巧与风险规避；

九、掌握房地产企业规划设计与前期工程的财税处理；

十、掌握房地产企业项目建设阶段的财税处理；

十一、掌握房地产企业销售阶段和竣工验收的财税处理技巧与风险规避；

十二、掌握房地产企业一般税种的税务筹划；

十三、掌握建筑企业所得税纳税筹划。

课程时间：2天，6小时/天

授课对象：建筑企业财务、税务、投资、融资、风控、项目等相关管理岗位

授课方式：案例故事导入、讲授、案例分析、课间活动、讨论提问、互动点评、课程总结

课程内容：

导  入  企业管理者必备的十大实施理念

**讲  建筑企业甲供材、甲控材和”五流合一“的税务处理

一、营改增后的甲供材与甲控材的区别

二、营改增后的甲供材的税务处理

三、甲供材规避税收风险的实操要点

四、”五流合一“的税务处理

案例分析

▲本讲互动与答疑

第二讲  建筑企业违约金、赔偿金、配合费和质量保证金的税务处理

一、建筑企业收取业主违约金、赔偿金的税务处理

二、业主从工程款中扣除为违约金和赔偿金的税务处理

三、总包从分包工程款中扣除违约金和赔偿金的税务处理

四、总包从分包工程中扣除配合费或服务费或协调费的税务处理

五、业主从工程款中扣留质量保证金的涉税处理

案例分析

▲本讲互动与答疑

第三讲  建筑企业后“营改增”时期的增值税税务筹划

一、如何从税负角度选择纳税人身份

二、如何规划增值税税负平衡

三、如何规划兼营、混合销售以及混业业务

四、如何规划租赁业务

五、如何优化采购运输费税负

六、建筑企业如何做好“甲供材料”业务的风险管控

七、建筑企业尽可能的签订包工包料的建筑合同

八、水电费管控

九、如何现划劳务独立以降低增值税税负

十、如何做好分散经营的涉税规划

十一、如何做好联合经营的税务风险管控

十二、如何做好资质挂靠的税务风险管控

十三、资质筹划

十四、采购模式筹划

十五、免税项目筹

十六、纳税人资格筹划

案例分析

▲本讲互动与答疑

第四讲  建筑企业增值税销项税额的税务风险与规避

一、增值税纳税义务人发生时间

二、视同提供服务应税行为

三、差额征税

四、销售额

五、价外费用

六、适用税率

七、兼营业务

八、销售收入完整性

九、规避取得虚开增值税专用发票的风险

十、销项税额风险点防范

案例分析

▲本讲互动与答疑

第五讲  建筑企业增值税进项税额的税务风险与规避

一、增值税扣税凭证

二、不应抵扣而抵扣进项税额

三、应作进项税额转出而未作进项税额转出

四、增值税抵扣凭证的规定

五、抵扣率准确性的规定

六、进项税额风险点防范

案例分析

▲本讲互动与答疑

第六讲  建筑企业增值税其他风险与规避

一、发票使用管理税务风险

二、税控设备管理税务风险

三、逾期申报、逾期缴税的税务风险

四、纳税人销售额超过小规模纳税人标准不认定的税务风险

五、账务处理的税务风险

六、财政补贴申请材料的操作风险

七、节税筹划的操作风险

八、增值税法律风险

十、增值税风险防范措施

案例分析

▲本讲互动与答疑

第七讲  房地产企业土地取得阶段的财税处理技巧与风险防范

一、拆迁补偿金税前扣除

二、收购股权方式征地计税价值确认

三、一般计税方式土地价款抵减销售额

四、政府规费税前扣除

五、营改增后土地成本确认

六、契税与土地使用税

七、取得土地使用权后何时开始交纳城镇土地使用税      

八、城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同、 是否同时缴纳          

九、经济适用房建设用地是否缴纳城镇土地使用税    

十、如何确定土地成本、企业如何把耕地占用税、拆迁补偿费计入土地价款

十一、土地使用税可否计入土地成本、印花税可否计入土地成本

十二、土地闲置费能否计入土地成本

十三、企业取得的土地出让金返还如何进行财税处理

十四、契税计税依据如何确认、拆迁补偿费、大配套费、政府规费是否应缴纳契税

十五、企业取得土地使用权后再转让有何操作技巧

十六、土地取得主体确定、土地出让合同签订以及票据取得应规避哪些纳税风险

十七、案例分析---非政府主导行为的拆迁补偿可否税前扣除

案例分析

▲本讲互动与答疑

第八讲  房地产企业规划设计与前期工程的财税处理

一、规划设计不仅影响销售更影响纳税

二、规划设计失误导致多交税款如何补救

三、委托境外单位进行规划设计如何扣缴税款        

四、开发项目内的道路、供水、供电如何核算

案例分析

▲本讲互动与答疑

第九讲  房地产企业项目建设阶段的财税处理

一、划分开发产品成本核算对象的原则              

二、开发产品成本支出包括哪些具体内容        

三、怎样核算开发产品的成本

四、决定一项支出进开发成本还是进期间费用应如何简单把握又没有纳税风险

五、成本分摊方法土地增值税和企业所得税有何不同、如何合理利用、如何跟税务

机关争取**有利于企业的分摊方法              

六、如何用层高系数法划分建筑安装成本                

七、利用地下基础建成停车场怎样核算成本、对于无产权地下车位不参与土地增值

税清算的企业，如何尽量减少地下车位的开发成本                            

八、甲方提供材料怎样纳税、营改增后政策有何变化、如何选择发包模式                

九、房产税政策有何变化                  

十、房屋的改扩建支出是否计入房产原价          

十一、企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税      

十二、委托销售支付境外、境内手续费或佣金可否扣除

十三、如何处理企业发生的合理的工资薪金支出        

十四、职工福利费包括的范围                    

十五、劳动保险费如何在税前扣除                

十六、职工差旅费津贴、误餐补助如何在税前扣除  

十七、劳动保护支出如何在税前扣除              

十八、房地产企业的业务招待费如何在税前扣除      

十九、广告费和业务宣传费怎样在税前扣除

案例分析  

▲本讲互动与答疑      

第十讲  房地产企业销售阶段和竣工验收的财税处理技巧与风险防范

一、房地产开发项目预售与销售的节点          

二、一般计税方法如何预交增值税            

三、一般纳税人简易计税方法如何预交增值税  

四、预售收入所得税的纳税申报

五、预售阶段如何开具发票、各地规定有何不同  

六、销售收入确认的原则和条件                  

七、销售自行开发的房地产项目如何选择计税方法

八、一般计税方法如何扣除土地价款          

九、扣除土地价款后如何开具增值税发票    

十、一般纳税人销售开发产品在交房时如何开具发票              

十一、老项目选择简易计税办法如何缴纳增值税    

十二、兼营业务销售额的确定                    

十三、兼营业务不得抵扣进项税额的税务处理        

十四、销售折让和销售退回的税务处理              

十五、现金折扣的税务处理                          

十六、分期收款方式销售开发产品如何纳税          

十七、视同销售业务                                  

十八、房地产企业出租老项目如何征收增值税      

十九、房企出租新项目如何缴纳增值税、转租项目如何纳税？税企争议如何解决      

二十、出租土地使用权如何缴纳增值税、是否有新老项目之分              

二十一、转让老项目土地使用权如何缴纳增值税

案例分析

▲本讲互动与答疑

第十一讲  房地产企业一般税种的税务筹划

一、资源税

二、城市维护建设税

三、城镇土地使用税

案例  占用土地用途的筹划

案例  开发项目所属区域的筹划

案例  利用免税项目的筹划

四、耕地占用税

五、土地增值税

案例  控制土地增值率的筹划

案例  巧用扣除项目的筹划

案例  分解式销售的筹划

案例  土地使用权作价的筹划

六、房产税

案例  房地产企业转化服务内容的筹划

案例  地产企业改变收入性质的筹划  

案例  房地产企业分别签订租赁合同的筹划

七、车船税

八、印花税

案例  减少纳税环节的筹划

案例  房地产企业分开核算不同事项的筹划

九、车辆购置税

十、契税

案例  房地产企业整体购买不动产的筹划

案例  房地产企业改变不动产收人的筹划

案例  改变投资方式成立房地产公司的筹划

▲本讲互动与答疑

第十二讲  房地产企业所得税纳税筹划

一、应纳税所得额的纳税筹划

二、境外所得税抵扣的纳税筹划

三、所得税会计政策的纳税筹划

四、汇总纳税预缴税款的筹划

五、纳税人身份的纳税筹划

六、转让定价的纳税筹划

七、预缴企业所得税的纳税筹划

案例  设立独立销售公司的筹划

案例  对外捐赠的筹划

案例  业务招待费的筹划

▲本讲互动与答疑

第十三讲  课程总结