【课程背景】

随着房地产行业的发展和当下的行业金融限令政策，房地产开发商的土地获取越来越难，正规招拍挂拿地对资金实力的要求更是让中小开发商望尘莫及……

房地产开发的本质是土地，拿不到土地就意味着躺平，谋求转型和发展是当务之急。城市更新成为房地产开发商获取土地的新的、有效的方法。

本次课程是从城市更新的底层逻辑讲述，让房地产开发企业学习如果有效的研判和操作城市更新的项目，如何规避其中的风险，结合当地的相关政策如何做到有的放矢，真正在这一轮行业大洗牌中站稳脚跟，求生存，谋发展。

【课程对象】

1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；

2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

【课程讲师】

张老师

中山大学·岭南学院硕士研究生·房地产经营与管理专业，现任TOP-10房企华南大区投资总；曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。

在深圳从事投资工作至今，签约项目二十余个，项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米，总货值超千亿，完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程，拥有丰富的投资经验。

于老师

中国地质大学硕士研究生毕业，曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理，主要负责全国土地类相关业务，包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。

【课程大纲】

**天

一、城市更新政策底层逻辑分析：

1、典型主营城市更新房企投资策略

【案例】：“自己做”的代表卓越

【案例】：“买买买”的代表恒大

2、城市更新的投资方式：

（1）政企合作模式：片区统筹、棚改、土地整备、代建

（2）自改

（3）市场主体合作模式：与现状权利人合作、与资源型平台合作、与技术性平台合作

3、前期合作方/平台公司：

（1）前期合作方的主要种类：村集体实权派、村集体合作商、大业主、本地实力企业

（2）合作模式：同股同权、溢价收购、兜底熟化收购、小股介入品牌背书、小股操盘

4、城市更新项目的介入路径：

（1）股权收购：优劣势、主要风险点、土地价值评估方法

（2）资产/物业收购：适用范围、交割要点、优劣势

（3）权益转让：核心要点、主要风险、土地价值评估方法

（4）搬迁补偿：优劣势、一般流程、核心难点

四种介入路径的对比

二、城市更新的可行性研判：

1、政策可行性：

（1）“6 3”步分析法

（2）深圳各流程核心要点：

l 更新意愿要点

l 立项要点

l 专项规划要点

l 实施主体要点

l 签订土地出让合同要点

l 集体交易要点

l 棚户区改造要点

l 工改要点：工改工、工改保

l 租改营要点

2、经济可行性

（1）各项影响因素

l 规划指标的确认：计算容积率

l 土地成本的确认：现状测绘要点、拆迁要点、政府地价的计算、拆迁成本的计算、无票成本的处理

l 税务安排：城市更新税筹逻辑、视同销售

l 融资方案：旧改贷

（2）影响城市更新测算结果的主要因素

【案例】：深圳旧村项目测算

3、法务可行性

（1）各节点风险点

（2）高风险城市更新十大坑

l 立项前

【案例1】：观澜项目（合法用地不足）

【案例2】：福田旧住宅区项目（无法立项）

【案例3】：坂田项目（上层规划调整）

【案例4】：龙岗项目（公共利益落实）

l 专项规划前

【案例5】：宝安项目（工能改性）

【案例6】：龙岗项目（政策不确定性）

l 集体资产交易风险

【案例7】：宝安项目（股份公司整治生态）

【案例8】：坪山项目（合作条件不完善）

l 主体确认前

【案例9】：宝安项目（拆迁范围及用地权属确认）

【案例10】：南山项目（拆迁难度）

【案例11】：福田项目（地价计算不准确）

【案例12】：宝安项目（土地成本及税票）

三、城市更新税收实务：

1、房地产全周期涉及税种

2、城市更新项目财税问题处理

（1）降低税负

（2）延迟缴纳

（3）其他特殊形式

3、常见税收问题解读

四、城市更新项目的融资：

1、各阶段可用到的融资手段

2、各做城市更新的开发商目前的融资方式

3、城市更新主要融资模式：

（1）拆迁贷/旧改贷：审批及放款条件

（2）股权融资/明股实债

（3）私募基金

五、土地整备利益统筹

1、关于土地整备利益统筹

2、整村统筹整备运作模式

3、整村统筹整备运作项目

4、留用地地价计收规则

5、土地整备利益统筹总结

六、留用地（非农/征返）

1、非农和征返用地的定义

2、主要审批流程

3、地价的计算

【案例】：观澜项目

第二天

一、西安城市更新政策解读、要求、发展及演变

1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引

2、城市更新概念、包含项目及西安理解内涵

3、西安城市更新体系建立与政策发展演变

4、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析

5、西安更新路径、土地获取、资金来源分析

6、西安**新《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点

7、如何操作项目符合国民经济发展规划、国土空间规划

8、如何参与《城市更新专项规划》编制，落位公司项目

9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》，落实西安要求

10、如何做好城市更新与产业升级结合利用

11、其他的西安城市更新政策解读

二、城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控（结合西安讲授）

1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点

2、城市更新与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标等等）

3、城市更新与传统土地一级开发优缺点对比分析

4、城市更新项目立项前提、要点

5、城市更新改造方式、模式介绍

6、城市更新主导单位介绍、主导单位特点

7、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点

8、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点

9、城市更新政府 市场方合作方式介绍、流程、优缺点

10、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点

11、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍

12、旧厂房全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

13、旧村庄全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

14、旧城镇全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

15、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

16、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点

17、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取

18、城市更新土地问题处理方式及指导建议（现状、规划、所有权、使用权、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）

19、城市更新土地痛点处理（新增指标、存量指标、规划修改、基本农田、耕地占补、增减挂钩、征地拆迁、地价确认等等）

20、城市更新土地风险把控（土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等）

21、城市更新项目风险把控（立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等）

22、城市更新主要工作内容及开展模式分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等等）

23、城市更新政府收储模式、土地整治模式、出让模式讲解

24、城市更新方向与未来获地用途方式

25、城市更新主要成效及方式

26、城市更新未来政策发展及展望

三、城市更新实操案例及关键要点分析（结合西安某实际项目）

1、城市更新范围单元确定及问题分析

2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理

3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析

4、涉及项目各类面积汇总分析（涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型）

5、居民点状况分析（房屋、庭院、围墙（面积、高度、墙厚、基础厚材质））

6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控

7、土规、城规、控规情况分析及协调调整

8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理

9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认

10、城市更新复建标准、规模及安排分析

11、融资渠道分析及资金成本测算

12、城市更新地价确认方式及评估要点分析

13、城市更新改造成本分析及测算

14、城市更新开发周期确认及分析

15、城市更新全项目复盘

四、城市更新实操案例

1、西安XX城中村改造案例（项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效）

2、西安XX旧厂房改造案例（改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式）