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彭波

万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战

彭波 / 地产企业资深设计管理讲师

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课程目标

分享国内房地产领先住宅单体立面、景观设计亮点及户型优化创新节点,助企业打造最强产品销售力; 分享与详实剖析国内大量最新、最前沿、最畅销户型优化创新案例,助力学员自身操盘项目标杆复制; 欢迎学员以自身企业的项目实例为案例范本,导师极具现场诊断分析,现场解决实际问题,受益无穷;

课程大纲

**部分:万科地产产品设计创新及户型优化设计
一、房地产项目成功经验与一体化设计(开篇)
(一)房地产成功公式
1、卖点
2、卖相
3、卖法
案例:深港房地产商会会所

(二)一体化设计
案例:星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地产项目立面设计(立面篇)
(一)设计从穿衣打扮开始

(二)论立面设计十大关系
1、前后关系
2、上下关系
3、左右关系
4、内外关系
5、构图(虚实、肌理、尺度、比例等)
6、色彩(主色、副色、点缀色)
7、风格
8、材料
9、细节
10、不影响功能
案例:乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山、中海安德鲁斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷

(三)立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手册
3、立面设计的细节
案例:万科.白马花园、城开.汤山公馆

(四)立面设计实战
案例:光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社

三、房地产项目户型设计创新(户型篇)
(一)户型库

(二)户型基本价值分析
1、人的尺度
案例:万科红、柏林印象
2、人的习惯
案例:香江湾等、顾客敏感点
3、人的关系
案例解析:
大开眼界(略十八个案例)
指手画脚(略十八个案例)
**众长(略八个案例)
独辟蹊径(略七个案例)
异想天开(略三个案例)

(三)户型设计创新
1、厨房
2、卧室与卫生间的关系
3、平面组合创新
4、剖面组合创新
5、卫生间
6、玄关及收纳空间
7、主题
8、日本户型研究及启示
案例:风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城、万科青山湖8号、汤臣一品

(四)规范的创新
1、客户附加值的逻辑
2、八种偷面积秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“阳台、露台”
秘籍之“百变凸窗”   
秘籍之“利用层高”
秘籍之“延展空间”
秘籍之“共享梯厅”
秘籍之“隐藏式衣橱”
秘籍之“室外空间室内用

(五)户型平面优化思路
案例:天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目

(六)小户型设计
1、小户型演变的五个阶段
2、蚂蚁供房
3、万科丁克概念住宅
4、万科极小户型
5、标普公寓户型研究
6、万科一新公寓研究
7、小户型案例赏析

(七)产品策略之标准与创新
1、情景洋房合院-标准情景洋房的升级版:广州南湖
2、TH的合院-突破了TH的传统联排形态:第五园
3、坡地叠TH、坡地洋房-适用于陡坡地形:东海岸、万科城
4、平地洋房-一种新形态的洋房:万科城
5、新洋房-改变了洋房的传统宽面宽的形态:第五园
6、新多层-具有情景洋房的空间形态的多层:万科城
7、小高层-一种新形态的小高层:万科城

(八)平面设计优化实战案例
案例:武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位、中惠.沁林山庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地

第二部分:房地产设计阶段成本优化与控制
一、户型优化与精细化设计

二、成本的限额设计计过程中成本优化的主要手段和方法
1、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点”与案例分析
2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
(1)含钢量及土建造价
(2)景观造价
(3)示范区造价
(4)设计变更签证率

三、项目设计管理阶段的成本优化
1、规划方案阶段的成本优化
(1)车库规划方案对成本的影响
(2)不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2、建筑方案阶段的成本优化
3、户型设计的成本风险
(1)立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
(2)主要风格与形式选择造成的成本风险
(3)方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
(4)方案阶段的结构定性优化设计
案例:万科紫台窗墙比优化设计

四、建筑扩初阶段的成本优化
1、优化层高对成本控制的意义
降低层高的意义  影响净高的主要因素  优化措施
2、结构专项问题研究应前置
(1)抗浮设计水位的确定
(2)地基方案的比较,地基坑支护方案的比较
(3)基础形式的选择与产品附加值
(4)主体结构选型的比较与优化
(5)转换层设置与成本优化
(6)值得优化的部位在基础
五、 材料部品选用的成本优化
1、倡导在设计管理阶段,部品工作并行并前置
2、倡导在施工图结束前,完成主要部品定样、定板
3、标准化、工厂化、规模化的材料与部品

六、景观方案的成本优化

七、施工图阶段的成本优化 
1、如何控制设计变更签证率
2、细部做法的控制与审查

八、设计中的成本管控通病与案例分析

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